(بلومبرج) – تسير أسعار المنازل في جميع أنحاء بريطانيا على الطريق الصحيح لتحسين القدرة على تحمل التكاليف في أكثر من عقدين من الزمن، مما يفتح الطريق أمام المزيد من الناس لانتزاع خطوة على سلم العقارات.
الأكثر قراءة من بلومبرج
ويعكس هذا الاتجاه توقعات ارتفاع نمو الأجور وركود أو انخفاض أسعار المساكن، وهو ما سيمنح المستهلكين المزيد من القوة الشرائية.
وإذا صحت التوقعات، فسيكون ذلك سلاحا ذا حدين لحكومة المحافظين بزعامة رئيس الوزراء ريشي سوناك، بينما تستعد لإجراء انتخابات عامة العام المقبل. وفي حين أثار انخفاض أسعار المساكن غضب المحافظين التقليديين، فإن الناخبين الأصغر سناً يخشون أن يؤدي ارتفاع تكاليف الرهن العقاري وارتفاع أسعار الشراء إلى تركهم بلا تأمين.
وقالت غابرييلا ديكنز، كبيرة الاقتصاديين البريطانيين في بانثيون ماكروإيكونوميكس: “بالنظر إلى حقيقة أننا نتوقع ارتفاع الدخل الحقيقي خلال العام المقبل أو نحو ذلك، يجب أن تكون الأسر في وضع جيد للاستفادة من التحسن في القدرة على تحمل التكاليف”.
وفقًا للأرقام الصادرة عن Nationwide Building Society في 29 ديسمبر، تشير التوقعات إلى أن متوسط سعر المنزل سينخفض بنسبة 1.8% ليصل إلى 257.443 جنيهًا إسترلينيًا. وكان هذا الانخفاض أقل بكثير من الانخفاض بنسبة 10٪ الذي توقعه الاقتصاديون في ديسمبر الماضي. سنة. ومن حيث القيمة الحقيقية ـ مع احتساب التضخم ـ فقد انخفضت بنسبة 11%.
يمثل الانخفاض خلال العام الماضي أصغر انخفاض في أسعار المنازل منذ بدء الوباء. وفقًا للتقديرات الوطنية، لا تزال الأسعار أعلى بنسبة 20% مما كانت عليه في نهاية عام 2019، قبل أن يضرب فيروس كورونا المملكة المتحدة.
وكانت أسعار العقارات أفضل من المتوقع بسبب ضيق المساحة في السوق واستقرار تكاليف الاقتراض بعد أن رفع بنك إنجلترا سعر الإقراض القياسي إلى أعلى مستوى منذ عام 2008.
وفي العام المقبل، يتوقع أغلب المتنبئين انخفاضاً معتدلاً فقط في أسعار المساكن، بنسبة تتراوح بين صفر و2%. وجد استطلاع أجرته بلومبرج أن اقتصاد أكسفورد أكثر تشاؤمًا، ويتوقع انخفاضًا بنسبة 4٪. لكن هذا أفضل بكثير من توقعات العام الماضي بانخفاض قدره ضعف ذلك أو أكثر.
وبينما تظل أسعار المساكن راكدة، فإن الأجور تتقدم. وتتوقع بلومبرج إيكونوميكس أن يرتفع متوسط إجمالي الأرباح بنسبة 7.1% بين الربع الرابع من عام 2022 و2023، و4% في الـ 12 شهرًا حتى الربع الرابع من عام 2024، و2.5% خلال العام المقبل.
إن الزيادات في الأجور حتى عام 2024، والتي تغذيها سوق العمل الضيقة، ستساهم إلى حد ما في وضع المزيد من الأموال في جيوب الناس. وكان هذا أحد العوامل التي حالت دون انخفاض أسعار المساكن الذي شهدته المملكة المتحدة في أوائل التسعينيات. وتظهر التوقعات للسنوات المقبلة أن الأجور ستتجاوز أسعار المساكن بكثير منذ مطلع القرن.
وقال روبرت جاردنر، كبير الاقتصاديين في كانتري وايد: “يبدو من المرجح أن يؤدي الجمع بين نمو الدخل القوي، إلى جانب انخفاض أسعار المنازل وأسعار الرهن العقاري، إلى تحسين القدرة على تحمل التكاليف تدريجياً بمرور الوقت”. “إذا تباطأ الاقتصاد واعتدلت أسعار الرهن العقاري بشكل تدريجي فقط، كما نتوقع، فقد تسجل أسعار المنازل انخفاضًا طفيفًا آخر أو تظل ثابتة على نطاق واسع”.
ومع ذلك، لا يزال العديد من الاقتصاديين يرون أن الإسكان في المملكة المتحدة مبالغ في تقدير قيمته. وفقًا لتحليل أجراه نيراج شاه من بلومبرج إيكونوميكس، توجد حاليًا فجوة بنسبة 10٪ بين سعر العقار في المملكة المتحدة وما يمكن أن تبرره الأساسيات الاقتصادية.
هذه الإحصائيات تقلق الناخبين الأصغر سنا، بما في ذلك جيل الألفية – الجيل الأول الذي لا يتحول إلى المحافظين مع تقدمهم في السن، وفقا لبعض الدراسات – الذين سيكافحون من أجل وضع قدم على سلم الإسكان.
وفي إشارة إلى مدى صعوبة محاولة حزب المحافظين جذب الشباب، قال وزير الإسكان مايكل جوف لصحيفة التايمز في مقابلة أجريت معه مؤخرا إن الحكومة تدرس مجموعة من تدابير الإسكان لتقريرها. وتشمل هذه خطة لتقديم الدعم للقروض العقارية الأطول أجلاً، وتخفيض مبلغ الودائع المطلوبة وإحياء خطة المساعدة على الشراء.
وتتوافق توقعات القدرة على تحمل تكاليف الإسكان مع المؤشرات الأخرى التي تظهر انخفاضًا في أزمة تكلفة المعيشة، مما أدى إلى انخفاض القدرة الشرائية للأسر منذ تفشي الوباء. وتجاوزت أكبر قفزة في التضخم خلال ثلاثة عقود نمو الأجور في العامين الماضيين. والآن بدأ الوضع ينعكس.
ومع ذلك، لا توجد أدلة كافية تشير إلى أن أسعار المساكن الاسمية سوف تنخفض بشكل حاد. ومع وصول معدلات البطالة إلى مستويات قياسية وارتفاع الأجور، فإن عدد الأشخاص الذين يرفضون شراء العقارات التي لا يستطيعون تحمل تكلفتها لا يتزايد.
وقال شو: “لقد تم تقييد المبيعات القسرية مقارنة بفترات الركود السابقة، حيث شجعت معدلات البطالة المنخفضة تاريخياً وقيود الرهن العقاري البنوك على الانسحاب فقط كملاذ أخير”. وفي الوقت نفسه فإن الموازنات الصحية السليمة والأعداد المرتفعة من القروض العقارية ذات الفائدة الثابتة تؤدي إلى عزل الأسر وتمنحها الوقت الكافي للتأقلم.
ويشاركه العديد من خبراء سوق الإسكان توقعاته للعام الجيد المقبل.
وقال مارتن بيك، كبير الاقتصاديين في مجموعة التنبؤ: “إن النمو السريع في متوسط الأجور، إلى جانب استقرار أسعار المنازل أو انخفاضها، أدى إلى انخفاض كبير في نسبة أسعار المنازل إلى متوسط الدخل، وبالتالي تحسين القدرة على تحمل التكاليف”. نادي EY البند.
وبطبيعة الحال، فإن أي شخص يشتري رهناً عقارياً يعتمد على أسعار الفائدة السائدة وتوافر الائتمان. ارتفعت معدلات الرهن العقاري منذ أن بدأ بنك إنجلترا رفع سعر الفائدة الأساسي في ديسمبر 2021، وسيشعر حوالي 1.6 مليون شخص بالألم عندما تنتهي عقود الرهن العقاري الخاصة بهم في عام 2024، مما سيجبرهم على إعادة التمويل، وفقًا لهيئة التجارة في القطاع المصرفي UK Finance. .
وقال جاردنر إن معدلات الرهن العقاري بعد الوباء لا تزال أعلى بثلاث مرات في عام 2021. “ونتيجة لذلك، تم استنزاف القدرة على تحمل تكاليف السكن. فالمقترض ذو الدخل المتوسط في المملكة المتحدة والذي يشتري عقاراً مشترياً نموذجياً لأول مرة بإيداع 20%، سيحصل على دفعة شهرية من الرهن العقاري تعادل 38% من قسط المنزل – وهو أعلى بكثير من المبلغ الطويل الأمد”. -متوسط الفصل 30%.”
لكن بيك قال إن الانخفاض الأكثر حدة من المتوقع في التضخم خلال الأشهر القليلة الماضية قد يدفع بنك إنجلترا إلى خفض سعر الفائدة الرئيسي بشكل أسرع مما يقترحه صناع السياسة حاليًا. وتقوم الأسواق بالفعل بتسعير خفض بنسبة 1.5% في عام 2024.
ويعتقد أندرو ويشارت، من شركة كابيتال إيكونوميكس، أن ذروة الانخفاض في أسعار المنازل ستكون حوالي 6% من حوالي 4% الآن.
وقال ويشارت: “نعتقد أن معدلات الرهن العقاري ستبقى عند حوالي 5% حتى منتصف عام 2024، والتي، إلى جانب انزلاق الاقتصاد إلى الركود وزيادة متواضعة في البطالة، ستؤدي إلى بعض الانخفاضات المتواضعة الأخرى في أسعار المنازل”.
ولكن بالنظر إلى المرونة التي أظهرها سوق الإسكان هذا العام، فهو لا يستبعد احتمال أن تظل الأسعار أفضل من المتوقع في عام 2024.
وفقًا لبوابة البحث عن المنازل Zoopla، فإن هذا يعني أن المشترين لأول مرة هم في أفضل وضع للحصول على مكان على سلم العقارات. وتعتقد أن 40٪ من شركات النقل سيكونون مشترين لأول مرة في العامين المقبلين.
وقالت Zoopla في بيان: “يستمر النمو السريع في الإيجارات في دفع هذه المجموعة – فقد ارتفع متوسط الإيجارات بشكل أسرع من متوسط أقساط سداد الرهن العقاري على مدى السنوات الثلاث الماضية”.
–بمساعدة هارومي إيتشيجورا.
الأكثر قراءة من بلومبرج بيزنس ويك
©2023 بلومبرج إل بي