أكبر انخفاض في أسعار المنازل في البيانات حتى عام 2000 كان سببه أكبر فترة زمنية في تاريخ البنك المركزي الأوروبي وارتفاع أسعار الفائدة.
بقلم وولف ريختر لـ WOLF STREET.
وتُعَد ألمانيا مثالاً جيداً لما قد تفعله أسعار الفائدة البالغة الانخفاض والتيسير الكمي الهائل بأسعار المساكن: فهي تدفعها إلى الجنون. هذا ما تفعله زيادات أسعار الفائدة وسياسة كيو تي في أسعار المساكن: فهي تؤدي إلى ارتفاعها.
والآن يبلغ سعر الفائدة على الودائع لدى البنك المركزي الأوروبي 4.0%، منخفضًا من -0.5% في يونيو 2022. وقد سحب البنك المركزي الأوروبي 1.85 تريليون يورو من ميزانيته العمومية بحلول صيف عام 2022. تراكمت خلال الأوبئة 21% من إجمالي أصولها.
وجاء التيسير الكمي من جانب البنك المركزي الأوروبي في شكلين: قروض ضخمة وجذابة للغاية تستطيع البنوك استخدامها لشراء الأصول؛ شراء جميع أنواع الأوراق المالية بما في ذلك سندات الشركات واسعة النطاق. لقد تم الآن إلغاء ديون عصر الوباء بالكامل؛ ويتم إصدار السندات بوتيرة متسارعة:
في عام 2008، بدأت سياسات البنك المركزي الأوروبي تتجه نحو الجامحة، أولاً كرد فعل على الأزمة المالية العالمية، ثم كرد فعل على أزمة الديون في منطقة اليورو، ثم كرد فعل غير الأزمة، وفي عام 2016، دفع البنك المركزي الأوروبي سعر الفائدة على الودائع إلى مستوى أعلى. المنطقة السلبية. وظلت سلبية حتى يوليو 2022. ثم في رد فعل على الوباء، فجر البنك المركزي الأوروبي فتيلاً.
ومع خفض أسعار الفائدة الطويلة الأجل، بما في ذلك أسعار الرهن العقاري، تضاعفت أسعار المساكن في ألمانيا في غضون 12 عاماً، في حين تضخمت الميزانية العمومية للبنك المركزي الأوروبي تسعة أضعاف من تريليون يورو إلى ما يقرب من 9 يورو خلال نفس الفترة. تريليون ولكن كان ذلك الحين وما زال.
أسعار المنازل القائمة وفي ألمانيا، انخفض بنسبة 1.5٪ أخرى في الربع الثالث مقارنة بالربع الثاني، وفقًا لوكالة الإحصاء الألمانية تيستاتيس يوم الجمعة. وتستخدم هذه في منازل الأسرة الواحدة، والدوبلكس، والشقق الخاصة.
وعلى أساس سنوي، انخفضت الأسعار بنسبة 11.2%، وكانت الانخفاضات على أساس سنوي في الربع الأول والربع الثاني والثالث هي الأكثر حدة في بيانات ما قبل عام 2000.
وانخفضت الأسعار بنسبة 12.0% منذ الذروة التي بلغتها في الربع الثاني من عام 2022.
وبين عام 2010 والذروة في الربع الثاني من عام 2022، ارتفع المؤشر بنسبة 104٪. لاحظ كيف فجر البنك المركزي الأوروبي فتيلاً عندما فجر فتيلاً أثناء الوباء. محى المؤشر جميع مكاسبه تقريبًا منذ يناير 2021:
أسعار المنازل الجديدة – منازل الأسرة الواحدة الجديدة والدوبلكس والشقق – انخفضت بنسبة 0.6٪ في الربع و4.5٪ على أساس سنوي مقارنة بالربع الثالث من عام 2022، والذي كان أيضًا الذروة. محى المؤشر جميع المكاسب تقريبًا بعد الربع الثاني من عام 2021. وبين عام 2010 والذروة في عام 2022، ارتفعت الأسعار بنسبة 80٪.
وكانت منازل الأسرة الواحدة والدوبلكس هي الأكثر تضرراً. من بين جميع المساكن القائمة والجديدة، انخفضت أسعار منازل الأسرة الواحدة والدوبلكس بشكل أكبر: -12.7% على أساس سنوي في أكبر سبع مناطق مترو (برلين وهامبورغ وميونيخ وكولونيا وفرانكفورت وشتوتغارت ودوسلدورف)؛ و-12.4% على أساس سنوي في المناطق الأقل كثافة سكانية.
تم التخلي عن الشقق أيضًا، ولكن ليس كثيرًا: -9.1% على أساس سنوي في محطات المترو السبعة الكبرى؛ و-5.6% سنوياً في المناطق الأقل سكاناً.
أسعار المنازل والميزانية العمومية للبنك المركزي الأوروبي. وانخفض المؤشر الإجمالي لأسعار المنازل، الذي يشمل منازل الأسرة الواحدة الجديدة والمستعملة والدوبلكس والشقق، بنسبة 1.4٪ في الربع، و10.2٪ على أساس سنوي و10.9٪ من ذروته في الربع الثاني من عام 2022.
وهذا هو المؤشر الإجمالي لأسعار المساكن الذي سنستخدمه في المقارنة الملحمية مع الميزانية العمومية للبنك المركزي الأوروبي. يُظهر الرسم البياني مؤشر أسعار المنازل الإجمالي في ألمانيا (المقياس الأحمر، الأيسر) وإجمالي أصول البنك المركزي الأوروبي بتريليونات اليورو (الأرجواني، المقياس الأيمن).
وهذا يوضح حقيقة التيسير الكمي: فقمع أسعار الفائدة من خلال أسعار الفائدة الرسمية (أسعار الفائدة قصيرة الأجل) والتيسير الكمي (أسعار الفائدة طويلة الأجل) يؤدي إلى تضخم أسعار المساكن على نطاق واسع؛ ومع ارتفاع أسعار الفائدة وQT، تنعكس المعادلة وتنخفض أسعار المساكن.
ولم تكن تحركاتها غير متناسبة: فقد تضاعف مؤشر أسعار المساكن بين عامي 2000 و2022، في حين تضاعفت الميزانية العمومية بمعامل يبلغ نحو 9. لكن على مدى السنوات العشر الماضية، تحركوا في نفس الاتجاه بحماس:
استمتع بقراءة WOLF STREET وتريد دعمها؟ يمكنك التبرع. أنا فعلا أقدر ذلك. انقر على كوب البيرة والشاي المثلج لتتعلم كيف:
هل تريد أن يتم إعلامك عبر البريد الإلكتروني عندما ينشر WOLF STREET مقالًا جديدًا؟ سجل هنا.
