واشنطن العاصمة
سي إن إن
—
تستعيد الرهونات العقارية ذات الفائدة القابلة للتعديل، والتي اكتسبت سمعة سيئة خلال أزمة الإسكان في أواخر العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، بعض الزخم حيث يواجه مشتري المنازل عقودًا من المعدلات المرتفعة للقروض العقارية ذات الفائدة الثابتة.
مع وصول أسعار الفائدة على القروض ذات الفائدة الثابتة لمدة 30 عامًا إلى أعلى مستوى لها منذ 23 عامًا، يبحث مشتري المنازل عن بدائل.
وفقًا لجمعية المصرفيين للرهن العقاري، فإن النوع الأكثر شيوعًا من الرهن العقاري – القرض ذو السعر الثابت لمدة 30 عامًا – وصل إلى متوسط معدل 7.67٪ في الأسبوع الماضي.
وفي الوقت نفسه، انخفض متوسط سعر الفائدة لنوع واحد من الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل – 5/1 ARM – من 6.49% إلى 6.33%.
(لا يتتبع فريدي ماك أسعار الفائدة للقروض العقارية ذات الأسعار القابلة للتعديل، ويقدم متوسطات تغطيها شبكة سي إن إن أسبوعيا).
“ارتفعت طلبات الرهن العقاري للمرة الأولى منذ ثلاثة أسابيع [last week]قال بوب بروكشميت، الرئيس التنفيذي لـ MBA: “تحسن بنسبة 15% في تطبيقات ARM”. “مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى 7٪، يتجه بعض مشتري المنازل المحتملين إلى ARM لخفض أقساطهم الشهرية على المدى القصير وسط معدلات الرهن العقاري المرتفعة هذه.”
قام المقترضون الأوائل بتسجيل الدخول بأسعار تشويقية. والآن، أدت القواعد التنظيمية الأكثر صرامة وزيادة الشفافية إلى جعل أدوات إدارة الأصول أقل خطورة من ذي قبل.
لكنها لا تزال مجرد رمية نرد لأن السعر الخاص بك لن يبقى كما هو طوال مدة القرض. عندما تنخفض، يمكن أن ترتفع.
تقدم ARMs سعرًا ثابتًا لفترة زمنية محددة – عادة خمس أو سبع أو 10 سنوات – ولكن بعد ذلك، يتم إعادة ضبط سعر الفائدة على أسعار السوق الحالية.
على سبيل المثال، يحتوي ARM 5/1 على معدل ثابت لمدة خمس سنوات ويتم إعادة تعيينه كل عام بعد ذلك، في حين يتم تثبيت ARM 5/6 لمدة خمس سنوات وإعادة تعيينه كل ستة أشهر بعد ذلك. تتم إعادة تعيين القروض بناءً على مؤشر مرجعي، مثل سعر التمويل المضمون لليلة واحدة أو سعر سندات الخزانة الأمريكية قصير الأجل. هناك أيضًا حدود لمدى ارتفاع أو انخفاض سعر الفائدة على ARM خلال كل فترة إعادة تعيين وعلى مدار عمر القرض.
هذا هو السبب وراء حصول ARMs على نظرة ثانية من بعض المشترين.
أخبار اقتصادية قوية خلال الأسابيع القليلة الماضية تقرير وظيفي قوي بشكل مدهش و مرونة الإنفاق الاستهلاكي – اقترح بنك الاحتياطي الفيدرالي أن سعر الفائدة الرئيسي سيبقى “مرتفعا لفترة ممتدة”.
وقالت ميليسا كوهن، نائب الرئيس الإقليمي لشركة William Ravis Mortgage، إن نقاط البيانات الاقتصادية هذه “أرسلت موجات صادمة عبر السوق”.
وأضاف كوهن أن الصراع الجيوسياسي الذي أعقب توغل حماس في إسرائيل أدى إلى ارتفاع أسعار النفط، وهو ما يعمل بمثابة التضخم.
معدلات الرهن العقاري حاليا فوق 7.5%وفي اجتماع آخر لبنك الاحتياطي الفيدرالي في وقت لاحق من الشهر، قال كوهن: “يجب أن نتوقع أن تكون أسعار الفائدة أعلى مما نرغب”.
على الرغم من أن البنك المركزي لا يحدد أسعار الفائدة على الرهن العقاري بشكل مباشر، إلا أن تصرفاته تؤثر عليها.
وتميل أسعار الرهن العقاري إلى تتبع العائدات على سندات الخزانة الأمريكية لعشر سنوات، والتي تتحرك استناداً إلى مجموعة من التوقعات بشأن تصرفات بنك الاحتياطي الفيدرالي، وما يفعله بنك الاحتياطي الفيدرالي فعلياً، وردود أفعال المستثمرين. ومع ارتفاع عوائد سندات الخزانة، ترتفع كذلك معدلات الرهن العقاري؛ وعندما تنخفض، تميل معدلات الرهن العقاري إلى اتباعها.
بعض مجموعات الإسكان، بما في ذلك جمعية المصرفيين للرهن العقاري، والرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، والرابطة الوطنية لبناة المنازل – وكتب رسالة الأسبوع الماضي يحث فيها البنك المركزي على التوقف عن رفع أسعار الفائدة.
ومع ذلك، توقع كوهن أن “أسعار الفائدة لن تنخفض مثل الصخرة”، على الرغم من أنه قال إنه ستكون هناك فقاعات من انخفاض أسعار الفائدة.
ويوصي بالنظر في معدلات قابلة للتعديل لمدة خمس وسبع سنوات عند إعادة التمويل على مدى 12 إلى 24 شهرًا للحفاظ على التكلفة الشهرية منخفضة قدر الإمكان.
“بحلول نهاية العام [the Fed’s] وقال إن رفع أسعار الفائدة سيأتي بالفعل، مما يعني أن التضخم سينخفض، وبالتالي، ستبدأ أسعار الفائدة على الرهن العقاري في الانخفاض في العام المقبل.
على الرغم من أن الجزء الأكبر من القروض لا يزال عبارة عن قروض عقارية ذات سعر فائدة ثابت، إلا أن ARM أصبحت أكثر جاذبية في بيئة المعدلات المرتفعة الحالية.
بلغت حصة جميع طلبات القروض التي كانت عبارة عن رهون عقارية ذات سعر فائدة قابل للتعديل الأسبوع الماضي 9.2%، وهي أعلى حصة منذ نوفمبر 2022، عندما كانت أسعار الفائدة على القروض ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا أعلى من 7%، وفقًا لماجستير إدارة الأعمال.
على الرغم من أن ARMs تنطوي على مخاطر عالية، إلا أنها يمكن أن تكون فعالة من حيث التكلفة بالنسبة لبعض المشترين.
يتوقع مشتري منزل متوسط السعر 407.100 دولار أن يعيش لمدة 7 سنوات مع دفع 20٪ مقدمًا، ويدفع 14.500 دولارًا إضافيًا خلال تلك الفترة بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا يبلغ 7.57٪ على 5/1 ARM. عند 6.33%، رغم أن المعدلات سترتفع عند إعادة ضبطها، بحسب أرقام فريدي ماك، يمكن للمقترضين استخدام الآلة الحاسبة لمقارنة القروض.
تسمح لك ARMs بدفع المزيد من رأس المال على القرض خلال تلك السنوات السبع. بشكل عام، أصحاب المنازل الذين لديهم معدلات فائدة أعلى على الرهن العقاري سيدفعون فائدة أكبر على أصل الدين على مدى فترة زمنية أطول من أولئك الذين لديهم أسعار فائدة أقل.
ومع ذلك، حتى مع المدخرات قصيرة المدى، فإن ARM ليست مناسبة للجميع. بالنسبة للعديد من الأشخاص، فإن القرض ذو السعر الثابت، حتى لو كان بنسبة 7٪ أو أعلى، يكون بمعدل فائدة أقل بسبب الدفعات الثابتة وإمكانية إعادة التمويل بمعدل أقل.
لدى المخططين الماليين بعض التوصيات لمشتري المنازل الذين يفكرون في ARM.
قال كايلين ديلون، وهو مخطط مالي معتمد في كانساس، إنه يجب على المشترين مسح بعض القضبان قبل التسجيل في ARM، بما في ذلك الحصول على أموال نقدية إضافية للدفع على أساس شهري.
وقال: “أوصي بالحصول على ARM فقط إذا كان بإمكانك سداد أقساط الرهن العقاري الكافية لسداد القرض بالكامل بحلول نهاية مدة القرض ذات السعر الثابت”. “بهذه الطريقة، يمكنك سداد قيمة منزلك بسعر فائدة أقل دون المخاطرة بارتفاع سعر الفائدة في نهاية المدة.”
قال جاي زيجموند، المخطط المالي المعتمد ومؤسس شركة ChildFree Wealth، إذا كان ارتفاع أسعار الفائدة يجعل منزل أحلامك بعيد المنال، فقد حان الوقت لالتقاط استراحة من سوق الإسكان. تقع في ولاية ميسيسيبي.
قال زيجموند: “لا يجب أن تحاول أن تبالغ في تمويلك حتى تجعل منزلك ناجحًا”. وأضاف أنه لا يوجد ضمان بأن قيمة المنزل سترتفع أو أنك ستتمكن من إعادة التمويل عندما تنتهي المدة المحددة لـ ARM.
وقال كوهن إنه حتى لو لم يكن من المتوقع أن يرتفع دخل المشتري كثيرًا، فإن تحمل العبء المحتمل لارتفاع أقساط الرهن العقاري عند إعادة تعيين ARM يمثل بالتأكيد خطرًا إذا كان التدفق النقدي الشهري ضيقًا بالفعل.
“ماذا يحدث عندما يتغير السعر ويتعين عليك دفع المزيد كل شهر؟ ماذا يحدث إذا فقدت وظيفتك ولا تستطيع حتى تحمل تكاليف إعادة التمويل؟ إذا كنت لا ترغب في تحمل هذه المخاطر، فإن السعر الثابت هو الحل الأفضل”.