فينيكس أقرب إلى الفوز في الحرب على التضخم من أي مدينة أخرى. وتؤكد تجربتها الأخيرة ما ظل الاقتصاديون وبنك الاحتياطي الفيدرالي يؤكدون عليه لعدة أشهر.
ارتفعت أسعار المستهلكين في فينيكس 2.6% من أبريل 2023 إلى الشهر الماضي، أبطأ بنسبة 3.4٪ من الوتيرة الوطنية أو أي منطقة مترو أخرى يتتبعها مكتب إحصاءات العمل. هناك تضخم في المدينة وقد صمد أقل من 3٪ منذ أكتوبر من العام الماضيوانخفض إلى 2.2% في فبراير، أي أعلى بقليل من المستوى المستهدف للاحتياطي الفيدرالي البالغ 2% للبلاد ككل.
ويأتي التباطؤ في خامس أكبر مدينة من حيث عدد السكان في البلاد بعد أقل من ستة أشهر من الانتخابات الرئاسية، وربما تكون أفضل نتيجة هي مقاطعة ماريكوبا في فينيكس، حيث جاء تصويت عام 2020 بفارق ضئيل لصالح الرئيس جو بايدن. ولكن في حين يراقب الاستراتيجيون السياسيون عن كثب اقتصاد أريزونا، فإن الاقتصاديين ومحافظي البنوك المركزية غير الحزبيين يراقبون عن كثب.
وقال أوستن جولسبي، رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي في شيكاغو: “يظل التضخم في المنازل المؤشر الأكثر قيمة بالنسبة لي في المستقبل القريب”. قال الشهر الماضي.
وفي فينيكس حتى الآن، تراجعت الإيجارات ومبيعات المنازل في العام الماضي.
أزمة السكن “تتجاوز الأسوأ”
وارتفع متوسط أسعار بيع المنازل في المدينة بنسبة 5.1% من أبريل 2023 إلى الشهر الماضي، ليصل إلى متوسط 450 ألف دولار. وفقا لريدفين. لكن هذا التحسن جاء وسط تباطؤ المبيعات، حيث تم بيع عدد أقل من المنازل بنسبة 3٪ تقريبًا مقارنة بفترة الـ 12 شهرًا السابقة.
يبدو أن بائعي المنازل الذين قاموا بتقليص حجم أكثر من 31٪ من منازل فينيكس في شهر مارس قد خفضوا أسعار طلبهم – أعلى من المتوسط الوطني البالغ حوالي 18٪، حسبما تظهر بيانات Redfin.
وقال سمسار العقارات مارك ستوب: “ربما تجاوزنا الأسوأ فيما يتعلق بهذه الزيادة الكبيرة والمستمرة في الإيجارات وأسعار المنازل في فينيكس، وسنعود إلى شيء يعكس الاتجاهات الطبيعية”. أستاذ في كلية دبليو بي كاري للأعمال بجامعة ولاية أريزونا.
قالت شيريل بودين، رئيسة شركة Realty Executives في فينيكس، في حدث صناعي حضرته مؤخرًا، كان أصحاب العقارات يسألون بعضهم البعض عما إذا كانوا قد شاهدوا أي شيء.
قال بودين: “إنها نظرة فارغة من الجميع”. وقال عن سوق شراء المنازل.
يؤدي التباطؤ إلى انخفاض عدد الأشخاص وتوسيع البناء السكني، مما يساعد أيضًا في تخفيف تضخم الإيجارات.
تباطأ النمو السكاني في المدينة من معدل سنوي قدره 1.6٪ في عام 2019 إلى 0.4٪ فقط في عام 2023. حسب التعداد نشرت يوم الخميس. وفي الوقت نفسه، أصبح لدى فينيكس الآن مخزون إيجارات “لم نشهد مثله من قبل”، كما قال برنت موسر، مدير شركة Lee & Associates، الذي عمل في مجال العقارات التجارية في المدينة لمدة 25 عامًا. تم أخيرًا الانتهاء من المشاريع المخطط لها قبل وبعد الوباء مباشرةً بعد العديد من المشكلات المتوقفة في سلسلة التوريد.
وقال موسر: “ستكون فترة تكيف مؤلمة” بالنسبة لوكلاء الإيجار، مشيراً إلى أن نسبة الوظائف الشاغرة في بعض المجمعات السكنية تصل إلى 11%، وهي نسبة أعلى من نسبة 6% تقريباً التي يعتبرها نموذجية لسوق صحية.
لكن موسر قال إن ذلك قد يكون خبرًا جيدًا للمستأجرين، مضيفًا أنه من المتوقع أن تنخفض الإيجارات بنسبة تتراوح بين 2% و4% خلال العام أو العام ونصف العام المقبلين.
هذا لا يعني أن فينيكس أو أريزونا قد حلت مشاكل الإسكان. تعاني الولاية من نقص حوالي 270 ألف وحدة، مع 26 إيجارًا فقط لكل 100 أسرة منخفضة الدخل للغاية، وفقًا لجامعة ولاية أريزونا. وقد قدر المحللون في وقت سابق من هذا العام.
لكن التقدم ساعد في خفض الإيجارات. وكان متوسط الإيجار لشقة فينيكس بغرفة نوم واحدة هو 1300 دولار في أبريل. 7% أقل من العام السابقوفقا لموقع الإدراج Zumper، فقط 0.6% على المستوى الوطني خلال نفس الفترة. وفي الوقت نفسه، يستفيد سكان فينيكس متوسط مكاسب الأجور السنوية 5٪ويؤدي انخفاض التضخم إلى زيادة قوتهم الشرائية.
تأثير الإيجار على التضخم
أدى تباطؤ الإيجارات في منطقة المترو إلى إخراج بعض الزخم من مؤشر “المأوى” الإجمالي، والذي يستخدمه BLS على نطاق واسع لقياس تكلفة الاحتفاظ بسقف فوق رأس الفرد – استئجار أو امتلاك منزل. وارتفع هذا المؤشر بمعدل سنوي قدره 3.5% في أبريل في فينيكس، وهو أبطأ من الارتفاع بنسبة 5.5% على المستوى الوطني.
تمثل تكاليف الإسكان نحو 36% من مؤشر أسعار المستهلك ــ وهو مقياس فيدرالي للتضخم تتم مراقبته عن كثب ــ وحساب المؤشر الذي يعكس هذه المؤشرات أمر صعب لأن تكاليف استئجار وامتلاك منزل تتباين بشكل كبير.
لسبب واحد، تتضمن اتفاقيات الإيجار عادةً BLS، مما يترك للمستأجرين إعادة ضبط تكاليفهم كل عام. يصف باعتباره التصميم “الأكثر تعقيدًا” للمسح الذي أجرته لتقدير تكاليف الإسكان. والسبب الآخر هو أن أقساط الرهن العقاري لصاحب المنزل قد لا تعكس القيمة السوقية لممتلكاته. ونتيجة لذلك، يستخدم الاقتصاديون في BLS دراسة استقصائية للمستأجرين كجزء من مجموعة تسمى “الإيجار المعادل للمالك” أو OER، لشرح المبلغ الذي يمكن أن يستأجره المنزل في شهر معين.
“إنه انعكاس جزئيًا لـ: ما الذي سيستأجره هذا المكان إذا كنت تؤجره كمالك؟” قال عمير شريف، مؤسس شركة Inflation Insights للأبحاث:
ولهذا السبب، فإن أسعار الإيجار – وليس أسعار المنازل – لها تأثير أكبر على كيفية قياس التضخم. لذلك عندما تنخفض أسعار الإيجار في منطقة ما، تنخفض أيضًا تكاليف الإقامة والتضخم الإجمالي لمؤشر أسعار المستهلك.
وفي مدن أخرى حيث معدل التضخم المحلي أقل من المتوسط الوطني – بما في ذلك هيوستن وأنكوراج، ألاسكا – يعد تباطؤ تكاليف الإسكان عاملا رئيسيا، على الرغم من أن إحصاءات المناطق الحضرية يمكن أن تكون أكثر تقلبا بشكل عام.
وفي حين أن بنك الاحتياطي الفيدرالي قادر على التأثير على الطلب من خلال رفع أسعار الفائدة، وهو ما يساهم بشكل غير مباشر في ارتفاع أسعار الرهن العقاري، فإن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يستطيع بناء المزيد من المنازل أو الشقق. ولا يمكنه إلا أن ينظر إلى بيانات الأسر، والتي يوفر الكثير منها لمحة متأخرة وعوامل تؤثر في قراراته المتعلقة بأسعار الفائدة.
قال رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول في الأول من مايو: “هناك العديد من الأماكن في الاقتصاد حيث توجد هياكل رجعية في العملية التضخمية، والإسكان هو واحد منها”.
ووفقاً لشريف، فإن هذه التأخيرات يمكن أن تصل إلى عام ونصف – مما يعني أن تباطؤ الإيجارات في مدن أخرى قد لا يظهر بالفعل في البيانات الوطنية، مما يهز الأسواق المحلية مثل فينيكس.
وقال “سيستغرق الأمر بعض الوقت”.
