يقول الاقتصاديون ووكلاء العقارات إن شراء المنازل قد يكون بعيد المنال بالنسبة للعديد من الكنديين في المستقبل القريب، حيث من غير المرجح أن تنخفض تكاليف الرهن العقاري بما يكفي لتعويض ارتفاع أسعار المنازل وضعف القوة الشرائية.
وحتى مع التوقعات بأن بنك كندا سيخفض أسعار الفائدة في الأشهر المقبلة، فإن قضية القدرة على تحمل تكاليف الإسكان – التي خنقت أرقام استطلاعات رئيس الوزراء جاستن ترودو – لن تتلاشى قبل الانتخابات المقبلة.
وتنتهي ولاية حكومة الأقلية الليبرالية في نهاية أكتوبر 2025، ولكن يمكن إجراء انتخابات قبل ذلك، حيث تفسد المعارضة المحافظة مسيرة ترودو المستمرة منذ تسع سنوات في القمة.
وقال توني ستيلو، مدير التوقعات في مجموعة أكسفورد للتحليل الاقتصادي، في مؤتمر الأسبوع الماضي: “لن نعود إلى القدرة على تحمل تكاليف الإسكان على أساس مستدام لمدة عقد من الزمن”.
لقد تم استبعاد العديد من الكنديين من سوق الإسكان منذ أن بدأت أسعار الفائدة في الارتفاع قبل عامين. وفي الوقت نفسه، أدى التدفق الهائل للمهاجرين إلى دفع عدد سكان كندا إلى مستويات قياسية، مما أدى إلى زيادة الطلب على المساكن وأسعارها.
تعمل الحكومة الفيدرالية على تخفيف بعض قواعد الرهن العقاري لتحفيز سوق الإسكان ومساعدة مشتري المنازل الأصغر سنًا على دخول السوق. ولكن كما ذكرت ميرا باينز، هناك تساؤلات حول من سيكون الفائز الحقيقي.
ومع بدء انخفاض أسعار الفائدة الآن، انخفض الآن أرخص سعر فائدة على الرهن العقاري – ثابت لمدة خمس سنوات – بمقدار 150 نقطة أساس عن العام الماضي إلى حوالي 4.75 في المائة. ومع ذلك، فشل الانكماش – والتوقعات بمزيد من التيسير – في تحفيز ارتفاع طفيف في شراء المنازل.
وقال روبرت هوك، مساعد كبير الاقتصاديين في رويال بنك أوف كندا: “بالنسبة لمعظم المشترين، وبفضل انخفاض أسعار الفائدة، فإن أقل من 50 دولارًا أو 100 دولار شهريًا لا يزال غير قابل للتحمل”.
وقال إنه في الأسواق الأكثر تكلفة في تورونتو وفانكوفر، لا يزال العديد من المشترين المحتملين غير قادرين على تحديد أسعارهم. وسيتمكن بعضهم من شراء منزل في العام المقبل، لكن ليس بما يكفي لاسترداد الرصيد.
إن القدرة على تحمل تكاليف السكن تعتمد على أسعار المساكن وأسعار الفائدة ودخل المقترض. بالنسبة للمشترين المحتملين، مالت هذه المقاييس بشكل غير موات منذ بداية جائحة كوفيد – 19 في عام 2020.
وارتفعت أسعار المنازل الكندية بمتوسط يزيد على 30 في المائة منذ أبريل 2020، في حين ارتفعت أسعار الفائدة بمقدار 4.75 نقطة أساس حتى بدأت في الانخفاض في يونيو.
تظهر الحسابات المستندة إلى متوسط أسعار المنازل التي أجرتها جمعية العقارات الكندية أن مدفوعات الفائدة الشهرية على الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت لمدة خمس سنوات أعلى بنسبة 40 في المائة مما كانت عليه في يناير 2020.
وخلال الفترة نفسها، ارتفع دخل الأسرة الحقيقي أو المعدل حسب التضخم بنسبة 2.3 في المائة، في حين ارتفع الدخل الاسمي بنسبة 21 في المائة، وفقا لتقديرات هيئة الإحصاء الكندية.
وللعودة إلى مستويات ما قبل الوباء، يجب أن تنخفض أسعار المنازل بنسبة 10% على الأقل، ويجب أن تنخفض تكاليف الفائدة على الرهن العقاري إلى النصف عن المستويات الحالية.
لا يوجد سوق مجنون
وقال جون باسيليس، رئيس شركة الوساطة العقارية Realosophy Realty ومقرها تورونتو، إن مبيعات المنازل في تورنتو – التي غالبًا ما تعتبر رائدة سوق العقارات الكندية – وصلت إلى أدنى مستوياتها منذ ما يقرب من 20 عامًا بسبب ارتفاع الأسعار.
وقال: “إنه أمر لا يمكن تحمله بشكل لا يصدق”، مضيفًا أن النشاط سوف ينتعش مع استمرار انخفاض أسعار الفائدة، لكنه لن يكون “سوقًا مجنونًا”.
وقال باساليس إن أرخص أسعار الفائدة على الرهن العقاري لمدة خمس سنوات قد انخفضت بشكل كبير، لكن العديد من المقترضين – وخاصة أولئك الذين لديهم مستويات مخاطر أعلى – مؤهلون فقط للحصول على القروض العقارية ذات المعدلات الأعلى، والتي لا تزال تتراوح بين ستة بالمائة وسبعة بالمائة.
في وقت سابق من هذا الشهر، غيرت الحكومة الفيدرالية أحد قواعدها بشأن مدفوعات الرهن العقاري، مما يسمح للمشترين لأول مرة أو مشتري المنازل المبنية حديثًا بالحصول على قروض بإطفاء الدين لمدة 30 عامًا، بدلاً من 25 عامًا.
وبينما تهدف هذه الخطوة إلى خفض المدفوعات الشهرية وجعل ملكية المنازل في متناول عدد أكبر من الناس، يقول المنتقدون إنها يمكن أن يكون لها تأثير عكسي من خلال زيادة الطلب ورفع الأسعار.
وفي مؤتمر عقد الأسبوع الماضي، نفت وزيرة المالية كريستيا فريلاند هذا الادعاء. وقال إن هذه الخطوة ستدعم العرض من خلال تشجيع شركات البناء على بناء المزيد من المنازل لتلبية الطلب المتزايد على المنازل الجديدة.