إن النظام المصرفي العملاق في الصين، وهو الأكبر في العالم، معرض بشدة لأزمة العقارات: إذ إن ما يقرب من 40 في المائة من جميع القروض المصرفية مرتبطة بالعقارات. وتتزايد الضغوط على تلك البنوك مع تخلف العشرات من شركات التطوير العقاري عن سداد سنداتها الأجنبية، وعلى رأسها شركة تشاينا إيفرجراند، المطور الأكثر مديونية في العالم.
إن حجم المشاكل العقارية في الصين ـ الديون الهائلة، وتخمة الشقق، والحذر من شراء المستهلكين ـ قد يجبر الحكومة على إنفاق مبالغ ضخمة لإنقاذ البنوك في السنوات المقبلة.
وقد اتخذت السلطات في بكين بالفعل بعض الخطوات، مما يسلط الضوء على الخيارات الصعبة التي يواجهها صناع سياسة الإقراض العقاري. على سبيل المثال، سمحت البنوك للمقترضين بمزيد من الوقت قبل استحقاق القروض. خطوة تتطلب إجراءات صغيرة ولكنها تقضي على المشكلة في المستقبل. ومع ذلك، فقد يبعث هذا برسالة مفادها أن كلاً من المقترضين والمقرضين قد يستمرون في الانخراط في ممارسات متهورة تحسباً لعملية الإنقاذ. كما أنه يؤخر اليوم الذي ستقدم فيه البنوك القروض لمشاريع أكثر إنتاجية.
وقال المؤسس أندرو كولير: “إذا فشلت الصين في إصدار أوامر للبنوك بشطب القروض المعدومة في سوق العقارات، فسوف تستمر تكاليف الفائدة في الاقتصاد في الانخفاض، بينما سيستمر إهدار المزيد من رأس المال على استثمارات لا قيمة لها”. والعضو المنتدب لشركة أورينت كابيتال، وهي شركة أبحاث اقتصادية في هونغ كونغ.
ولكن لم يتوقع أحد تقريباً أن يؤدي انخفاض أسعار العقارات في الصين إلى سلسلة من انهيارات البنوك الكبرى التي خرجت عن نطاق السيطرة، على غرار تلك التي شهدتها أميركا قبل خمسة عشر عاماً. إن النظام المصرفي في الصين، بما في ذلك السندات التي تمثل أربعة أخماس الأصول المالية للبلاد، أضخم من أن تسمح الحكومة له بالإفلاس.
تسيطر الحكومة بشكل مباشر أو غير مباشر على الأسهم في جميع البنوك تقريبًا، مما يمنحها سلطة قوية في تحديد مصيرها بما يتجاوز صلاحيات تنظيمية واسعة النطاق. ويعتمد النظام المالي في الصين في الأغلب على القروض المصرفية لمدة عام أو أكثر، على النقيض من السندات التجارية، التي انخفضت قيمتها بسرعة في عام 2008، الأمر الذي أدى إلى الانهيار المالي العالمي. ويمنع المنظمون حركة مبالغ كبيرة من المال داخل وخارج البلاد وكان النظام المالي في الصين منيعاً فعلياً في مواجهة التدفق المفاجئ للأموال الأجنبية إلى الخارج، وهو الأمر الذي أدى إلى اندلاع الأزمة المالية الآسيوية في البلدان المجاورة في عامي 1997 و1998.
ولكن المشاكل الحالية التي تواجهها العقارات الصينية، والتي تمتد جذورها إلى سنوات من الإقراض الجامح والاستثمارات المضاربة، تشكل تحدياً هائلاً لصناع السياسات.
وقبل وقت قصير من تنحيه عن منصبه في مارس/آذار الماضي، حذر ليو هي، نائب رئيس مجلس الدولة الصيني، في خطاب ألقاه من المخاطر التي تتعرض لها الصين بسبب العقارات.
وقال في المنتدى الاقتصادي العالمي في دافوس بسويسرا في يناير/كانون الثاني الماضي: “إذا لم يتم التعامل مع المخاطر في قطاع الإسكان على النحو الصحيح، فمن الممكن أن تؤدي إلى مخاطر نظامية – ولهذا السبب يجب اتخاذ خطوات فورية لمعالجتها”.
وفي مقابلات أجريت في الأسابيع الأخيرة، قدم أربعة أشخاص في بكين وشنغهاي على دراية بالأنشطة التنظيمية المالية الصينية رؤية مفصلة لكيفية محاولة الهيئات التنظيمية التعامل مع المخاطر المرتبطة بالعقارات. وأصر الجميع على عدم الكشف عن هويتهم لأنهم غير مخولين بالتعليق علناً.
فمن ناحية، تمنح الهيئات التنظيمية في الصين البنوك مساحة أكبر عندما تعلن عن قرض متعثر وعندما يعجز المقترض عن السداد. وقد سمح هذا للبنوك بتأخير الإبلاغ عن الخسائر المالية.
قال أشخاص مطلعون على النظام التنظيمي إن سياسة السماح للبنوك بتمديد المواعيد النهائية لسداد القروض التي يواجه المقترضون صعوبة في سدادها بدأت بالفعل خلال الوباء. كان الهدف من هذه السياسة هو منح البنوك مساحة للتعامل مع الشركات التي تراجعت مبيعاتها بسبب انتشار كوفيد أو الإغلاق، بدلا من تخصيص أموال إضافية للقروض المتعثرة. لكن التراجع استمر هذا العام وامتد إلى قطاع العقارات الأكبر حجما والمضطرب بشدة.
وبالإضافة إلى ذلك، أجرى بنك الشعب الصيني، البنك المركزي الصيني، اختبار ضغط شامل على الميزانيات العمومية لأكبر 20 بنكاً تجارياً في الصين، وقيل إن ثلاثة منها تضمن استقرارها في حالة حدوث خسائر عقارية.
وفي اختبار التحمل الذي تم إجراؤه في الشتاء الماضي، قال ثلاثة أشخاص إن سوق العقارات في الصين يمكن أن يتحمل المزيد من الانكماش الكبير لأن البنوك كلها تخضع لسيطرة الدولة. لكن النصف على الأقل قد يتطلب رأس مال إضافي.
وبالتصرف بشكل منفصل عن البنك المركزي الصيني، قامت البنوك المركزية في أوروبا بتشكيل فريق عمل لجمع وتبادل المعلومات حول حجم القروض التي قدمتها البنوك التجارية في بلدانها للصين، رغم أنها لم تجد حتى الآن سوى القليل من التعرض.
وقال هؤلاء الأشخاص إن الجزء الرئيسي من استراتيجية الصين هو توزيع تكلفة التعامل مع الخسائر العقارية على مدى سنوات أخرى. وسيسمح ذلك للبنوك باستخدام الأرباح المستقبلية على القروض الأخرى لتعويض الخسائر في القروض المقدمة لمطوري العقارات.
إن ما يقرب من نصف الديون المرتبطة بالعقارات في الصين يتكون من القروض العقارية، السكنية في الأساس. إن الخسائر على الرهن العقاري غير موجودة عمليا لأن أصحاب المنازل يدفعون في الوقت المحدد أو في وقت مبكر.
وتشترط الصين منذ فترة طويلة دفعات مقدمة أعلى من تلك التي تفرضها الهيئات التنظيمية الغربية – على الأقل 20 أو 30 في المائة من سعر الشراء لمشتري المنازل لأول مرة، و70 في المائة للمنازل الثانية.
لا تقوم العائلات أبدًا بسداد قروضها العقارية لتجنب خسارة الدفعة الأولى. لذا فإن هذه القروض تظل مربحة للغاية بالنسبة للبنوك التجارية، حيث ترتفع أسعار الفائدة بنقطتين مئويتين عما تدفعه البنوك لمودعيها. وحثت الحكومة البنوك مؤخرا على خفض أسعار الفائدة على القروض العقارية لمساعدة الأسر على تحرير الأموال للإنفاق، لكن البنوك قاومت القيام بذلك.
وقال المحلل المقيم في هونج كونج السيد هانز إن القروض المقدمة لمطوري العقارات تشكل مصدر قلق كبير للبنوك التجارية والجهات التنظيمية، لكن حصتها من إجمالي الموارد المالية للبنوك صغيرة. ويقدر كوليير ما بين 6 إلى 7 في المائة من الإقراض المصرفي. وتتمتع البنوك الصينية، بفضل روابطها الحكومية القوية، بالنفوذ لمطالبة المطورين بالسداد.
ومن بين العملاء الآخرين الذين يشكلون مشكلة بالنسبة للبنوك الصينية المؤسسات المالية الحكومية المحلية، التي تقترض نيابة عن الحكومات المحلية. واقترضت الشركات المحلية التابعة من البنوك ضعف ما اقترضته شركات التطوير العقاري في البلاد.
وتشارك جميع الشركات التابعة تقريبًا في الأنشطة ذات الصلة مثل التطوير العقاري وبناء الطرق والجسور والبنية التحتية الأخرى. وبما أن مطوري القطاع الخاص لا يملكون الأموال اللازمة لتقديم عطاءات، فقد أنفقوا مبالغ كبيرة على شراء الأراضي في المزادات من الحكومات المحلية. وتواجه المؤسسات المالية الآن خسائر فادحة – لكن المشكلة تتحرك ببطء حيث تخضع هذه المؤسسات والبنوك في نهاية المطاف لسيطرة بكين.
وتأمل البنوك ومطورو العقارات والحكومات المحلية أن تساعدهم بكين في نهاية المطاف. لكن الحكومة الوطنية لم تبد حتى الآن سوى القليل من الاهتمام.
وقال ليستر روس، الشريك الإداري لمكتب بكين لشركة المحاماة ويلمر هيل: “النظام يدفع هذا الأمر إلى الأمام، وينتظر وينتظر وينتظر نوعا ما من الإنقاذ، لكنه لن يأتي”.
