لقد كان من الواضح لبعض الوقت أن أستراليا من غير المرجح أن تقترب من هدف الحكومة الألبانية المتمثل في بناء 1.2 مليون منزل جديد على مدى خمس سنوات اعتبارا من يوليو الماضي.
المجلس الوطني لتوفير المساكن والقدرة على تحمل تكاليفها، الذي تم إنشاؤه في أواخر عام 2023، تتوقع “منازل أقل من متر واحد”. خلال تلك الفترة – التقييم وفقًا لمنظمات مثل Home Industry Association. وكانت الموافقات في السنة المالية الماضية بالكاد أقل من 160 ألف موافقة، أو ثلثي الهدف السنوي للحكومة.
ومن غير المرجح أن يحقق مخطط “المساعدة في الشراء” لمساعدة 40 ألف أسرة على جمع الودائع – في ظل معارك حزب العمال مع الائتلاف وحزب الخضر لتشريع جزء من حزمة الإسكان – الإغاثة في أي وقت قريب.
وقد تعهدت الحكومات – وأحزاب المعارضة – بعكس اتجاه الركود الأخير في بناء المساكن الجديدة من خلال تفكيك خطوط التخطيط على جميع المستويات. ومع ذلك، فإن هذا الاندفاع ينطوي على خطر خنق التصميم ومعايير البناء في السباق على الحجم، تمامًا كما بدأت العلامات الأولى للتحول في الصناعة في الظهور.
وقد تم وصف العديد من أسباب مشاكل الإسكان بالتفصيل تقرير حديث تتصدر لجنة الإنتاجية والمساواة في نيو ساوث ويلز عناوين الأخبار للطلب أبراج شاهقة وعدد أقل من مواقف السيارات. تضاعفت تكاليف التمويل، وارتفعت أسعار الأراضي بنسبة 50%، وارتفعت تكاليف البناء بنسبة 30% تقريبًا منذ عام 2018، وهو الأمر الذي سيكون مألوفًا في معظم أنحاء أستراليا.
لكن أداء صناعة البناء والتشييد – التي تشكل نصف تكلفة المنازل الجديدة – يستحق قدراً من التدقيق العام أكبر مما تلقاه.
ووجدت اللجنة أن “إنتاجية قطاع البناء لا تزال ضعيفة وتتخلف عن قطاعات أخرى مثل التصنيع والنقل”. “بحسب بعض المقاييس، أصبحت الإنتاجية في صناعة البناء والتشييد في أستراليا اليوم أقل مما كانت عليه في التسعينيات.”
يقول جراهام جون، مدير التخطيط في مدينة سيدني منذ عام 2009، إنه على مدى السنوات الـ 25 الماضية “سمح للصناعة أن تقلل تدريجيا من قوتها وكفاءتها في ممارسات البناء”.
منذ نهاية عمليات الإغلاق بسبب فيروس كورونا، أثر ارتفاع أسعار السلع الأساسية والصعوبات في حماية العمال بالتأكيد على العديد من الشركات. ولاحظت اللجنة أن حالات الإعسار بين شركات بناء المساكن في نيو ساوث ويلز كانت تبلغ ضعف المتوسط على المدى الطويل.
ومع ذلك، تواجه الصناعات الأخرى تحديات مماثلة، لكنها ستنفق المزيد على البحث والتطوير هذا العام، كما تقول.
تقول دافينا روني، الرئيسة التنفيذية لمجلس المباني الخضراء في أستراليا: “إن التكنولوجيا في العمل تكون في بعض الأحيان أسوأ مما تحصل عليه في المنزل”.
وكما يشهد العديد من أصحاب المنازل، فإن الصنعة الرديئة تشكل عائقًا خطيرًا. وقالت اللجنة نقلاً عن بيانات من مكتب مفوض البناء بالولاية: “إن ما يقرب من 53٪ من المباني السكنية التي شملها الاستطلاع في نيو ساوث ويلز في عام 2023 تعاني من أوجه قصور خطيرة في الأصول المشتركة”. “هذه الحاجة إلى إعادة العمل تضر بالإنتاجية لأنها تحول الموارد بعيدا عن البناء الجديد.”
واستشهدت اللجنة بنجاح سنغافورة في هذا القطاع، وقالت إنها خفضت وقت البناء بنسبة 20% إلى 50%، وحسنت كفاءة العمل، وحسنت الجودة والسلامة.
وأوصت اللجنة بأن تكون نيو ساوث ويلز “مسترخية”. دليل تصميم الشققمتى قوانين البناء الوطنية ودخل حيز التنفيذ في معظم الولايات والأقاليم في أكتوبر الماضي. “في التحديثات الأخيرة، هناك بعض الأدلة على أن صناع السياسات قد اتبعوا أهدافًا اجتماعية أخرى [in the codes] مع استمرار ارتفاع تكاليف السكن، حتى مع توفر خيارات أقل تكلفة.”
على سبيل المثال، قالت اللجنة إن الحد الأدنى من متطلبات مقدار “الوصول إلى الطاقة الشمسية” يجب أن يقرره المستهلك.
وقالت: “إن متطلبات الوصول إلى الطاقة الشمسية تحد من القدرة على بناء شقق قريبة من بعضها البعض، مما يقلل من عدد الشقق التي يمكن بناؤها في مواقع مرغوبة”. “إذا كان الكثير من المشترين المحتملين سعداء بالعيش في منزل به طاقة شمسية أقل، فستكون المنازل في متناول الجميع … وليس من الواضح لماذا يجب على اللوائح إلغاء هذا الاختيار.”
مثل هذه الاستجابة محيرة للمخططين مثل جون، الذي يقول إن ضوء الشمس “مهم حقًا لمنع العفن”.
وقال: “في مناخ رطب إلى حد ما مثل سيدني، تكون هذه نقطة ضعف، وفي بعض المباني – [such as] أحدثها في بوندي جانكشن – مما يجعلها غير صالحة للعيش على الإطلاق.
وقال روني إن إضعاف المعايير سيكون له آثار طويلة المدى من حيث ارتفاع تكلفة التدفئة والتبريد بدلا من إجبار الصناعة على الابتكار.
وقال: “علينا أن نتأكد من أننا لن نخلق أحياء للغد”. “بالتأكيد، نحن في أزمة القدرة على تحمل التكاليف، ولكن علينا أن نتذكر أننا في أزمة مناخ ونحن في أزمة التنوع البيولوجي.
“نعلم أيضًا أن الجو سيكون أكثر سخونة. وسنكون قادرين على العيش في هذه الشقق في المستقبل.
وتقول حكومة نيو ساوث ويلز إنها ستنظر في توصيات اللجنة.
على الرغم من أن الوقت لا يزال مبكرًا، إلا أن هناك دلائل على أن السوق يتحسن – دون خفض المستوى – مع ارتفاع تكاليف البناء وبدء الانخفاض.
“لقد تباطأ النمو في تكاليف البناء [their highs]مسجل في [the September quarter of] وقال تيم لوليس، مدير الأبحاث التنفيذي في شركة CoreLogic: “بينما كانت التكاليف تتزايد بوتيرة 4.7% في ربع 2022”. “لقد ارتفع الإنفاق على البناء بنسبة نصف بالمائة فقط في ربع يونيو من هذا العام، أي أقل من متوسط العقد البالغ 1.2%.”
ومع ذلك، فإن المنافسة المستمرة من مشاريع البنية التحتية الممولة من الحكومة تعني أن تكاليف المواد والعمالة من غير المرجح أن تنخفض على المدى القريب.
يستشهد توم ديفيت، كبير الاقتصاديين في HIA، بالتعدين وغيره من أعمال البناء غير السكنية باعتبارها “مهن تتطلب مهارات نادرة ومكلفة”. وهؤلاء العمال أغلى بنحو الثلث من مستويات ما قبل كوفيد، ويستمرون في الارتفاع بنحو 6% سنويا.
وقال إن هذا يمثل حوالي ثلاثة أضعاف وتيرة ما قبل الوباء.
وقال ديويت إن هذا الضغط “يحد بشكل خاص من قطاع الشقق الشاهقة، الأمر الذي يتطلب الكثير من الالتزام العمالي للمشاريع الكبيرة المتعددة السنوات”. وقد توقفت العديد من المشاريع حتى بعد الموافقة عليها دون مثل هذه الضمانات.
وأضاف: “لهذا السبب يعد دعم التلمذة الصناعية – والشركات التي تتولى هذه المهمة – أمرًا في غاية الأهمية، وكذلك الحاجة إلى تسريع وتيرة الحصول على تأشيرات الدخول للشركات المطلوبة”.
سيأتي انخفاض تكاليف التمويل عندما يبدأ البنك الاحتياطي في خفض أسعار الفائدة، وهو تحول تتوقع الأسواق حاليًا حدوثه في وقت لاحق من هذا العام أو أوائل عام 2025. (شهر قوي آخر من المكاسب في الوظائف في أغسطس/آب من شأنه أن يخفف من التخفيضات الأولية).
ومع ذلك، فقد تم تخفيف القيود على القدرات في هذا القطاع، ويعد مطار حمد الدولي من بين الجهات التي تتوقع عمليات البناء في وقت لاحق من هذا العام. وقال ديويت إن هذا التقدم سيؤدي إلى كوينزلاند وغرب وجنوب أستراليا، حيث تكون تكاليف الأراضي أرخص.
وقال جون: “أعتقد أن العاصفة الكاملة قد مرت، وكانت عاصفة كاملة”، مشيراً إلى أن سيدني “قتلت الكثير من الصفقات والشركات التي كانت أسعارها ثابتة في ذلك الوقت مع 24 أسبوعاً من الأمطار”.
عادت الطاقة الشمسية إلى حالتها الطبيعية وهي تمضي قدماً في الحصول على الموافقات، مع بناء حوالي 1440 وحدة في موقعين فقط في سيدني.
وقال جون: “أعتقد أنه يمكننا المضي قدمًا من أسفل الدورة”. “لذلك أعتقد أن هناك براعم خضراء.”