سوق صعبة لمشتري المنازل تظهر بيانات جديدة أن ارتفاع الأسعار وارتفاع معدلات الرهن العقاري يزيد من صعوبة شراء منزل.
وعلى الرغم من هذه التحديات، لا يزال الناس يشترون المنازل. يتم بيع حوالي 4 ملايين كل شهر. لكن من المثير للصدمة أن ارتفاع معدلات الرهن العقاري ونقص المنازل المعروضة للبيع – وهو ما يغذي ارتفاع الأسعار وحروب العطاءات – أدى إلى إضعاف وضعها المالي.
يقترض الناس اليوم أموالاً أكثر بكثير لشراء المنازل بأسعار فائدة أعلى مما كانوا عليه قبل بضع سنوات. بشكل عام، سيصل دولار مشتري المنزل إلى نصف ما كان عليه في نهاية عام 2020.
في ديسمبر 2020، وصلت معدلات الرهن العقاري إلى أدنى مستوياتها، مع تثبيت معدل الفائدة لمدة 30 عامًا عند 2.68٪. ويمثل هذا انخفاضًا بنسبة 3.78٪ عن العام السابق.
واليوم، يبلغ متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري ذو السعر الثابت لمدة 30 عامًا 7.63%، وفقًا لبنك فاني ماي المدعوم من الحكومة.
وقد ارتفع السعر أيضًا. ويبلغ متوسط سعر البيع لمنزل الأسرة الواحدة في الربع الثاني من هذا العام أكثر من 416 ألف دولار، ارتفاعًا من 360 ألف دولار في أواخر عام 2020.
ببعض التدابير، مؤشرات أسعار المنازل في الولايات المتحدة عند أعلى مستوياتها على الإطلاق.
يقول لورانس يون، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، إنه بحلول أواخر عام 2020، سيكون دفع الرهن العقاري الشهري على المنزل النموذجي الذي تم بيعه حديثًا حوالي 1100 دولار من أصل القرض والفائدة. والآن أصبح ضعف ذلك المبلغ.
ووفقا لحسابات NAR، سيحتاج المشتري اليوم إلى كسب 107.232 دولارًا سنويًا لشراء هذا المنزل المتوسط. ويستند هذا الحساب إلى الدفعات الأخيرة التي قام بها المشتري الذي يدفع 20٪ دفعة أولى وينفق 25٪ من إجمالي الدخل الشهري على تكاليف السكن.
وهذا أمر متحفظ إلى حد ما، حيث ينفق الكثيرون أكثر من 25٪ من ميزانيتهم على النفقات. وتختلف أسعار المنازل بشكل كبير في جميع أنحاء الولايات المتحدة.
وفقا لمكتب الإحصاء الأمريكي، كان متوسط دخل الأسرة الحقيقي في عام 2022 هو 74.580 دولارًا.
وقال يون لشبكة NBC News: “إذا لم تكن إيراداتك من ستة أرقام، فمن الصعب جدًا شراء منزل في العديد من الأسواق”.
العثور على سعر في متناول الجميع
طريقة أخرى لقياس التغيير: تنشر NAR أيضًا مؤشرًا شهريًا للقدرة على تحمل تكاليف الإسكان. ويقول يون إن القراءة النموذجية هي 120 – مما يعني أن صاحب الدخل المتوسط لديه ما يكفي من المال لشراء منزل أعلى بنسبة 20٪ من متوسط السعر.
وانخفض هذا الرقم من حوالي 170 قبل كوفيد إلى 91.7. وهذا هو أدنى مستوى منذ أكتوبر 1985.
ووفقاً ليون، فإن جزءاً من المشكلة ينبع من أزمة الإسكان في الفترة 2006-2008، والتي أشعلت شرارة الركود العظيم والأزمة المالية العالمية. لقد فشلت العديد من شركات بناء المنازل الصغيرة، وأصبحت شركات البناء المتبقية متحفظة للغاية، ومع ارتفاع التكاليف التنظيمية، ظل البناء بطيئا لمدة عقد كامل.
وهذا هو أحد الأسباب وراء انخفاض عدد المنازل المعروضة للبيع عن المعتاد. والسبب الآخر هو أنه في كثير من الحالات، فإن الأشخاص الذين يمتلكون منازلهم بالفعل ويدفعون معدلات رهن عقاري تتراوح بين 3٪ إلى 4٪ لا يرغبون في بيع وشراء منزل جديد بفائدة تقارب 8٪.
يمكن أن يكون الفرق في أقساط الرهن العقاري الشهرية بين 3٪ و 8٪ مذهلاً. بالنسبة لمنزل متوسط السعر يكلف 416.000 دولارًا أمريكيًا مع دفعة مقدمة بنسبة 20٪، فإن الرهن العقاري الشهري الخاص بك بفائدة 3٪ سيكون 1403 دولارًا أمريكيًا. بفائدة 8% يساوي 2,441 دولارًا.
وقد تم تسعير الكثير منها خارج سوق الإسكان، مما جعل الإيجارات أكثر تكلفة. ولكن وفقا ليون، هناك على الأقل بعض الأخبار الجيدة.
وقال يون: “لحسن الحظ، على الأقل للإيجار، يقومون ببناء شقق في العديد من المدن”.
ويقول إن هناك بعض العلامات الإيجابية لبناة المنازل أيضًا. ارتفعت أسعار أسهم شركات مثل Toll Brothers وNVR، الشركة الأم لـRyan Homes وNVHomes وHeartland Homes، وNVR في العام الماضي، مما يعني أن المستثمرين يريدون منح هذه الشركات أموالاً يمكنهم استخدامها لبناء المزيد من المنازل. لن يحل مشكلة القدرة على تحمل التكاليف في حد ذاته، لكنه سيساعد.
