يحذر المسؤولون الأمريكيون من أن شركات الرهن العقاري قد تؤدي إلى تفاقم الركود المقبل

نيويورك
سي إن إن
—

ويشعر المسؤولون الأمريكيون بالقلق من احتمال تفاقم الركود المقبل بسبب سلسلة من إخفاقات صناعة الرهن العقاري التي تغذيها انخفاض أسعار المساكن، وتجميد الأسواق المالية، وارتفاع حالات التأخر في السداد.

لجنة مراقبة الاستقرار المالي الأمريكية، وهي فريق SWAT من المنظمين الماليين تم إنشاؤه بعد أزمة عام 2008، المنبه انطفأ يوم الجمعة حول ركن مؤثر بشكل متزايد في الصناعة والذي أفلت من التدقيق إلى حد كبير: شركات الرهن العقاري غير المصرفية.

وعلى عكس البنوك التقليدية، فإن شركات الرهن العقاري غير المصرفية معرضة بشكل كبير للتقلبات في سوق الرهن العقاري، وتعتمد على الأموال التي يمكن أن تنضب خلال أوقات التوتر، وتفتقر إلى الودائع الثابتة التي يمكن الاعتماد عليها كشبكة أمان. كما أن هذه المؤسسات، على عكس البنوك، تخضع لرقابة طفيفة على المستوى الوطني.

FSOC حذر وقد يكون لنقاط الضعف الفريدة هذه تأثير الدومينو في الأزمات المستقبلية التي تفشل فيها العديد من شركات الرهن العقاري، ويُمنع المقترضون من الوصول إلى سوق الرهن العقاري، وتتولى الحكومة الفيدرالية المسؤولية.

وقال وزير الخزانة: “ببساطة، يمكن أن يؤدي التعرض لمؤسسات الرهن العقاري غير المصرفية إلى تفاقم الصدمات في سوق الرهن العقاري وتقويض الاستقرار المالي”. وقالت رئيسة مجلس الاستقرار المالي جانيت يلين في البيان.

ويدعو المنظمون الفيدراليون الولايات والكونغرس إلى اتخاذ خطوات لمعالجة المخاطر هنا، بما في ذلك إنشاء مساندة مدعومة من الصناعة للتخفيف من الاضطرابات عندما تنهار شركة الرهن العقاري.

على الرغم من الأوقات المضطربة، أصبحت شركات الرهن العقاري غير المصرفية لاعبين رئيسيين في غالبية الرهون العقارية في الولايات المتحدة اليوم. وتشمل هذه العلامات التجارية الكبرى مثل Rocket Mortgage وPennyMac وMr Cooper.

وفقا للجنة مراقبة الاستقرار المالي، اعتبارا من عام 2022، أنشأت شركات الرهن العقاري غير المصرفية ثلثي القروض العقارية في الولايات المتحدة واحتفظت بحقوق الخدمة على 54٪ من القروض العقارية المستحقة. وهذه زيادة كبيرة عن عام 2008.

في الواقع، تمتلك شركات خدمات الرهن العقاري غير المصرفية حقوق خدمة لما يقرب من 6.3 تريليون دولار من الأرصدة غير المدفوعة على القروض العقارية المدعومة من الوكالة – حوالي 70٪ من الإجمالي.

وقالت لجنة مراقبة الاستقرار المالي إن شركات الرهن العقاري غير المصرفية لديها “نقاط ضعف” من شأنها “تضخيم تأثير الصدمات ونقلها إلى سوق الرهن العقاري والنظام المالي الأوسع”.

على سبيل المثال، إذا انخفضت أسعار المنازل في أزمة مستقبلية، فقد تخسر شركات الرهن العقاري الأموال وتواجه أزمات سيولة في الوقت نفسه، مما يزيد من صعوبة سداد المدفوعات اللازمة للمستثمرين نيابة عن المقترضين المتعثرين، حسبما قال مجلس مراقبة الاستقرار المالي. وتتفاقم هذه التحديات بسبب المستوى المرتفع نسبيا من الديون التي تتحملها هذه الشركات.

هذا الضغط على شركات الرهن العقاري غير المصرفية يمكن أن يضر بالمقترضين الذين يبحثون عن قروض عقارية ويمكن أن يجبر الحكومة الفيدرالية على تحمل الالتزامات، وفقًا للمنظمين.

ودعت يلين وزملاؤها يوم الجمعة الجهات التنظيمية في الولايات إلى تحسين المتطلبات والمعايير الخاصة بشركات الرهن العقاري غير المصرفية، بما في ذلك رسم خريطة لكيفية إنهاء الأزمة بأمان.

دعا المنظمون الكونجرس إلى النظر في تشريع يمنح جيني ماي سلطة جديدة لتوسيع برنامج الإنقاذ لمعالجة ضغوط السيولة خلال فترة الكساد.

بالإضافة إلى ذلك، قال المنظمون إن الكونجرس يجب أن يفكر في إنشاء صندوق – تموله شركات الرهن العقاري غير المصرفية – “لتوفير السيولة لمقدمي خدمات الرهن العقاري غير المصرفية الذين هم معسرون أو فاشلون”.

رداً على ذلك، قالت المجموعة التجارية الصناعية، جمعية المصرفيين للرهن العقاري، إنها تدعم أهداف لجنة مراقبة الاستقرار المالي المتمثلة في “سوق خدمات مالية آمنة وسليمة ومستقرة” لكنها وصفت بعض التوصيات بأنها “زائدة عن الحاجة”.

وقال بوب بروكسميت، الرئيس والمدير التنفيذي لشركة MBA: “لقد أدت سنوات من المعاملة العقابية لرأس المال التنظيمي إلى الحد من رغبة مؤسسات الإيداع وقدرتها على المشاركة في أسواق الإقراض والخدمات العقارية”. تقرير يوم الجمعة. “بينما ندعم المعايير الوطنية لمتطلبات رأس المال والسيولة، فإن تكرار متطلبات المراقبة أو وضع المؤسسات الإشرافية في سوق شديدة التنظيم من شأنه أن يضيف تكلفة وتعقيدات كبيرة”.

وحذرت رابطة البنوك الأمريكية من أن إدارة هذه التغييرات يمكن أن تقلل المنافسة وترفع تكاليف الاقتراض.

وقال سكوت أولسن، المدير التنفيذي لمجموعة Community Home Lenders of America، وهي مجموعة تجارية أخرى، إن تقرير مجلس مراقبة الاستقرار المالي لا يتناول المخاطر الكبيرة التي يواجهها دافعو الضرائب ويتناول فقط المخاطر المحدودة على النظام المالي ككل.

وقال أولسون في بيان: “بالنظر إلى التحديات الحالية المتعلقة بالقدرة على تحمل تكاليف ملكية المنازل، تأمل CHLA ألا يبالغ المنظمون في رد فعلهم تجاه هذه المخاطر المحدودة من خلال القيود والرسوم التي تحد من الوصول إلى الائتمان على الرهن العقاري”.

حتى أن بعض الهيئات التنظيمية تشعر بالقلق إزاء خطة مجلس مراقبة الاستقرار المالي الجديدة.

وحذر براندون ميلهورن، الرئيس والمدير التنفيذي لمؤتمر مشرفي البنوك الحكومية، في بيان يوم الجمعة من أن التوصية بإنشاء صندوق سيولة جديد “مبكرة على أفضل تقدير”.

وقال ميلهورن: “قبل النظر في أي اقتراح من هذا القبيل، يحتاج الكونجرس إلى مزيد من البحث والتحليل بشكل كبير حول العواقب الدراماتيكية وغير المقصودة المحتملة لهذا الاقتراح”. “إنني أشعر بالقلق من أن هذا الاقتراح سيؤثر سلبًا على سوق الرهن العقاري غير المصرفي، خاصة بالنسبة لأصحاب الدخل المنخفض والمتوسط، والمجتمعات الملونة، ومشتري المنازل لأول مرة والمحاربين القدامى”.

ومع ذلك، حذرت باتريشيا مكوي، الأستاذة في كلية الحقوق بجامعة بوسطن، من أن شركات الرهن العقاري غير المصرفية التي تعتمد على القروض قصيرة الأجل لتمويلها “قد تنهار” إذا ارتفعت أسعار الإقراض أو نضب الإقراض.

وقال مكوي، وهو منظم سابق للرهن العقاري: “إن شركات الرهن العقاري غير المصرفية ذات رأس مال ضعيف ومعرضة للفشل إذا فقدت التمويل أو ارتفعت نسبة التخلف عن سداد الرهن العقاري”. “وبدءاً من أوائل عام 2007، شهدنا إفلاس شركات الرهن العقاري غير المصرفية لهذه الأسباب على وجه التحديد.”