مصدر الصورة، صور جيدة
- مؤلف، كيفن بيتشي
- مخزون، مراسل تكلفة المعيشة
أي شخص يفكر في شراء منزل أول أو الانتقال إلى منزل جديد لا بد وأن يراقب الارتفاع الأخير في معدلات الرهن العقاري بقلق.
على مدى الأسبوعين الماضيين، قامت سلسلة من المقرضين برفع أسعار الفائدة على صفقات الرهن العقاري الجديدة ذات السعر الثابت. وقد أدت الزيادات إلى جعل الاقتراض أكثر تكلفة واضطر البعض إلى تأجيل خططهم.
أكثر من 1.5 مليون من أصحاب المنازل الحاليين يحصلون على قروض هذا العام، وربما توقعوا أيضًا انخفاض أسعار الفائدة، وليس ارتفاعها مرة أخرى.
لماذا ترتفع الأسعار؟ يمكن أن تكون الإجابة معقدة ومتنوعة – ولكن إليك ثلاثة أسباب:
1. الاقتراض مكلف
غالبًا ما تكون معدلات الرهن العقاري مدفوعة مسبقًا جنبًا إلى جنب مع أسعار الفائدة القياسية لبنك إنجلترا، والمعروفة أيضًا باسم السعر الأساسي. تذكر أن المعدلات المرتفعة تجعل اقتراض الأموال أكثر تكلفة.
تتحرك الأسواق أثناء محاولتها التنبؤ بما ستفعله لجنة السياسة النقدية بالبنك. وهذا بدوره يؤثر على تكاليف التمويل لمقرضي الرهن العقاري.
“أسعار المبادلة هي عندما يقوم طرفان بتبادل (أو مبادلة) أسعار الفائدة للحصول على الأموال خلال فترة زمنية معينة. وتؤثر معدلات المبادلة على سعر عقود الرهن العقاري ذات السعر الثابت،” يوضح جو جينجري، وسيط من شركة Mortgage Confidence.
“في الوقت الحالي، ارتفعت القروض العقارية ذات السعر الثابت لأن تكلفة الاقتراض بالنسبة للمقرضين ارتفعت – ولدينا الكثير من العوامل الأخرى التي نشكرها على ذلك، مثل الكثير من الارتفاعات في سعر الفائدة الأساسي”.
وتتخذ لجنة السياسة النقدية بالبنك قرارها التالي يوم الخميس. والأهم من ذلك، أنه ليس من المتوقع الآن أن يتم خفض أسعار الفائدة في وقت مبكر أو كما كان يعتقد سابقًا.
لذا، فإن تأثير تلك التوقعات يغذي في نهاية المطاف معدلات الرهن العقاري، التي تتزايد من جديد.
وانخرط المقرضون في حرب أسعار مصغرة في وقت سابق من العام. وانخفض متوسط سعر الفائدة على عقد ثابت لمدة عامين إلى 5.55% في نهاية يناير، وفقًا لخدمة المعلومات المالية Moneyfacts.
ولكن هذا جيد كما يحصل للباحثين عن الرهن العقاري. وقد ارتفع منذ ذلك الحين، ودفعت موجة من النشاط في الأسبوعين الماضيين متوسط السعر إلى 5.93%.
وهذا يقلق غاري ريس، الذي من المقرر تجديد رهنه العقاري في أكتوبر/تشرين الأول.
يدفع الرجل البالغ من العمر 51 عامًا من بيركشاير حوالي 350 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا بمعدل فائدة على الرهن العقاري يبلغ 2.4٪. إنه يشعر بالقلق من أن السعر سيتضاعف ثلاث مرات بحلول وقت التجديد.
وقال السيد ريس، وهو مسجل كفيف: “يجب أن أخفف من أعمالي وألا أخرج بعد الآن”.
وهو يفكر أيضًا في استخدام المدخرات لتغطية بعض فوائد الرهن العقاري أو سداد جزء من رأس المال.
إنه يؤثر على نوعية حياته وليس ما كان يتوقعه.
وقالت: “الرهن العقاري يثير القلق والتوتر، ويشعر بأنه غير عادل إلى حد ما”. “كنت آمل أن تنخفض الأسعار.”
2. المقرضون لا يريدون المزيد من العملاء
ويحرص سماسرة الرهن العقاري على التأكيد على أن التحركات في الأيام الأخيرة ليست دورة أخرى من معدلات الارتفاع السريع التي شهدناها خلال العامين الماضيين.
يوضح الرسم البياني أعلاه أن معدلات الرهن العقاري لا تزال أقل من ذروة الصيف الماضي ولم تتسارع بشكل مثير للقلق كما حدث بعد الميزانية المصغرة لعام 2022.
ومع ذلك، كان بعض المقترضين يتعاملون مع البنوك حيث استمرت أسعار الفائدة في الانخفاض على مدار العام.
وهناك عاملان رئيسيان خلقا المأزق الحالي في الطريق.
- أولاً، إن التوقعات الاقتصادية العالمية ليست إيجابية كما كان يأمل كثيرون. قال بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي يوم الأربعاء مرة أخرى إنه سيبقي أسعار الفائدة دون تغيير مع استمرار معدل ارتفاع الأسعار (التضخم) في الثبات أعلى من المتوقع.
- ثانياً، يميل المقرضون إلى الانضمام إلى مجموعة واحدة. يريد مقدم الرهن العقاري تحديد أسعاره بشكل تنافسي، ولكن ليس بشكل مفاجئ ومخصص ومنخفض للغاية بحيث لا يتمكن من التعامل مع الطلب.
إن الواقع بالنسبة لمشتري المنازل وأصحابها بالجنيه الاسترليني هو أنه أغلى قليلاً مقارنة بما كان يمكن للمرء أن يشتريه برهن عقاري قبل عام.
تقدر بوابة العقارات Rightmove أنه من خلال الحصول على رهن عقاري ثابت لمدة خمس سنوات بنسبة 85٪ من القرض إلى القيمة، فإن متوسط دفع الرهن العقاري على عقار نموذجي للمشتري لأول مرة يبلغ الآن 1117 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا، ارتفاعًا من 1056 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا. قبل.
ومع ذلك، إذا كان العقد الحالي قد مضى عليه عامين، أو على وجه الخصوص خمس سنوات، فقد تكون التكلفة الشهرية أعلى بمئات الجنيهات، حيث ربما كان المعدل أقل من 2٪ عندما حصلوا على عقدهم الأخير.
3. ما يقوله بنك إنجلترا له تأثير كبير
لا تزال التوقعات للأشهر المقبلة بين المعلقين إيجابية على نطاق واسع، ولكنها ستخلق بعض المواد للتفكير بالنسبة للمقترضين.
وقال ديفيد هولينجورث من L&C Mortgages: “إنها ليست حركة مرور في اتجاه واحد ويمكن أن تتغير مرة أخرى قريبًا”.
وأي اقتراح من البنك بأنه قد يتحرك بشأن أسعار الفائدة القياسية قريبًا – على الرغم من الموقف الحالي يوم الخميس – قد يؤدي إلى خفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري مرة أخرى.
وقال مات سميث من ريذمو: “إن اجتماع بنك إنجلترا يعد حاسما لتحديد وتيرة معدلات الرهن العقاري قبل فصل الصيف”.
لا تزال الأسواق تتوقع تخفيضات رئيسية في أسعار الفائدة مع مرور العام، ولكن إلى أي مدى وكم مرة سيستمر البنك في ذلك أمر مشكوك فيه.
يمكن لأي مقترض أن يكون قبل الموعد المحدد بثلاثة أو ستة أشهر لإبرام الصفقة، ويمكنه التحول إلى سعر أفضل في ذلك الوقت إذا تحسنت الظروف.
إن عدم القيام بأي شيء في أوقات عدم اليقين قد يكون مكلفًا إذا تخلف المقترضون عن سداد سعر فائدة متغير عند انتهاء عقدهم الثابت.
وقالت السيدة جينجري: «لا يزال هناك الكثير من العروض الجيدة».
“إنه تذكير جيد بعدم انتظار أفضل صفقة، حيث أن الأسعار لا تتبع دائمًا التوقعات والتوقعات.”
طرق لجعل الرهن العقاري الخاص بك أكثر بأسعار معقولة
- ادفع اكثر. إذا كان لديك المزيد من الوقت المتبقي في عقد منخفض السعر الثابت، فيمكنك دفع المزيد الآن لتوفيره لاحقًا.
- اذهب للحصول على فائدة الرهن العقاري فقط. على الرغم من أنك لن تسدد القرض الذي حصلت عليه عند شراء منزلك، إلا أنه يمكن أن يبقي أقساطك الشهرية في متناول الجميع.
- إطالة عمر الرهن العقاري الخاص بك. تبلغ مدة الرهن العقاري النموذجية 25 عامًا، ولكن تتوفر الآن فترات تتراوح بين 30 و40 عامًا.
