سي إن إن
—

في العام الماضي، أصيبت جينيفر هيرنانديز بالذهول عندما تلقت إشعارًا بأن أقساط الرهن العقاري على منزلها في هيوستن سترتفع بنحو 2000 دولار شهريًا.

أعادت هيرنانديز تمويل قرض منزلها في عام 2016 قرض الرهن العقاري بسعر قابل للتعديللديها معدل إدخال منخفض لفترة أولية ثابتة.

على عكس قروض الرهن العقاري ذات السعر الثابت الأكثر شيوعًا، يمكن أن توفر ARM راحة مؤقتة لمشتري المنازل الذين يرغبون في تجنب دفع معدلات فائدة مرتفعة على الرهن العقاري – ومع ذلك، فهي تأتي مع المخاطر. بعد فترة تمهيدية ثابتة – عادة خمس أو سبع أو عشر سنوات – يتم تعديل سعر الفائدة على قرض ARM بشكل دوري بناءً على ظروف السوق الحالية.

وهذا يعني أنه عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري، فإن العديد من حاملي قروض ARM مثل هيرنانديز يواجهون صدمة غير سارة تتمثل في ارتفاع أقساط المنازل الشهرية بشكل كبير. بالنسبة للآلاف من الأميركيين مثل هيرنانديز الذين اشتروا قروض ARM قبل خمس سنوات، قبل أن ترتفع أسعار الفائدة لمدة أربعة عقود من الزمن، فإن هذه الصدمة قادمة هذا العام.

معدلات الرهن العقاري ترتفع، مما يغذي واحدة من أكثر أسواق الإسكان التي لا يمكن تحمل تكاليفها منذ عقود. أدى هذا إلى اكتساب ARMs قوة جذب على الرغم من عيوبها.

وفقًا لبيانات من InterContinental Exchange، المزود العالمي للتكنولوجيا والبيانات، قام 1.7 مليون من أصحاب المنازل بشراء منازل برهون عقارية ذات أسعار فائدة قابلة للتعديل منذ عام 2019. سيشهد العديد من المشترين الذين يشترون ARM لمدة 5 سنوات – وهو أحد العروض الأكثر شعبية – زيادة كبيرة. الدفعات الشهرية هذا العام.

وقالت ICE إنه تمت بالفعل إعادة تعيين المدة المحددة لهذه ARMs لـ 328000 من أصحاب المنازل – وسيتم إعادة تعيين 102000 قرض آخر على مدار الـ 12 شهرًا القادمة.

اكتسبت قروض ARM سمعة سيئة بعد أزمة الرهن العقاري في عامي 2007 و2008، عندما لم يتمكن العديد من مشتري المنازل من سداد أقساط الرهن العقاري الشهرية عند إعادة ضبط أسعار الفائدة.

على الرغم من أن نسبة مشتري المساكن الذين يختارون ARM لم تعد إلى مستويات ما قبل عام 2008، فإن حصة مشتري المساكن الذين يستخدمون قروض ARM تضاعفت في السنوات الأربع الماضية، وفقا لجمعية المصرفيين للرهن العقاري.

تحقق من هذا المحتوى التفاعلي على CNN.com

وقال لورين جونز، مستشار القروض في جنوب كاليفورنيا، لشبكة CNN، إن ARM منطقي بالنسبة لمشتري المنازل الذين يشعرون بالارتياح تجاه مخاطر زيادات أسعار الفائدة أو الذين يخططون للانتقال أو إعادة التمويل قبل انتهاء صلاحية السعر الثابت.

ولكن عند اختيار ARM، من المهم مراقبة التفاصيل عن كثب، وإلا فقد تصبح الأمور صعبة وسريعة.

هيرنانديز، وهو نفسه ضابط قروض، أخطأ في تذكر شروط قرضه بقيمة 1.1 مليون دولار: فبدلاً من 10/1 ARM، والذي له سعر فائدة ثابت للسنوات العشر الأولى ويتم إعادة تعيينه كل عام بعد ذلك، حصل هيرنانديز على 7. /1 رصيد.

وقالت: “لقد تفاجأت”. “الحياة تعترض طريقك، فأنت مشغول. على مدى السنوات السبع الماضية، تعرضت للفضيحة مع الأطفال والعمل.

في أكتوبر الماضي، ارتفع معدل الفائدة على الرهن العقاري لهيرنانديز بنسبة 2% ليصل إلى 5.125%، وهو الحد الأقصى المسموح به في سنة التعديل الأولى بموجب شروط قرضه.

تأتي معظم قروض ARM مع حد أقصى لسعر الفائدة لمنع التكاليف من الخروج عن نطاق السيطرة. يقول هيرنانديز إن نسبة ARM الخاصة به تبلغ 8.125%، أي أعلى بخمس نقاط مئوية من معدله الثابت الأولي.

بالنسبة لهيرنانديز، ليس من المنطقي إعادة تمويل القرض في حين أن سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاما أعلى من سعر الفائدة المعدل الجديد. لكن بحلول شهر أكتوبر/تشرين الأول، يظن أنه سيتم تعديل مدفوعاته الشهرية بشكل أعلى.

وقال: “لقد نجحت، لكن علي الآن أن أعرف كيفية إنجاحها مرة أخرى في أكتوبر/تشرين الأول المقبل”. “القلق بشأن ذلك أمر مرهق.”

وقال أندرو ماركيز، مسؤول القروض في ليكسينغتون بولاية ماساتشوستس، إنه شهد زيادة كبيرة في طلبات قروض ARM مؤخرًا. وقال إن مشتري المنازل يعتقدون بشكل متزايد أن بنك الاحتياطي الفيدرالي سوف يخفض أسعار الفائدة خلال السنوات القليلة المقبلة، مما يمنح هؤلاء المشترين الوقت لإعادة تمويل قروضهم قبل انتهاء صلاحية ARM الخاصة بهم. ولا يحدد البنك المركزي أسعار الفائدة على الرهن العقاري بشكل مباشر، ولكن تصرفاته تؤثر عليها. هذا العام، وقد أشار الاحتياطي الفيدرالي تخفيض لمرة واحدة في سعر الفائدة الرئيسي.

وقال ماركيز، في إشارة إلى مبالغ القروض التي تزيد عن 766 ألف دولار: “من بين القروض الضخمة التي نقدمها، ربما يكون 40٪ من القروض مخصصة لـ ARM”، في إشارة إلى مبالغ القروض التي تزيد عن 766 ألف دولار.

قال ماركيز إن الحصول على قرض ARM يمكن أن يكون مفيدًا لأولئك الذين لديهم رغبة أعلى في المخاطرة.

وقال: “إذا تمكن الناس من توفير نصف بالمائة من ARM لمدة سبع سنوات، أو 30 عامًا ثابتًا، فإنهم يوفرون مئات الدولارات شهريًا”.

أسعار الفائدة يمكن أن تكون غير متوقعة. وقالت هيرنانديز إنها وفرت المال خلال السنوات السبع الأولى من قرضها، لكن لو استطاعت، لما اختارت الحصول على رهن عقاري بسعر فائدة قابل للتعديل في عام 2016.

وقال “هذه الزيادة في الرسوم ليست جيدة”. “أدعو الله أنه عندما يأتي تعديل شهر أكتوبر، تنخفض الأسعار قليلاً.”