بالنسبة لمتسوقي المنازل، فإن التخفيض الكبير في سعر الفائدة من قبل البنك المركزي هو مجرد خطوة صغيرة نحو شراء منزل

أعطى بنك الاحتياطي الفيدرالي للمتسوقين في المنازل ما كانوا ينتظرونه هذا الأسبوع: خفض كبير في أسعار الفائدة وإشارة إلى التخفيضات القادمة.

ومع ذلك، يمكن لمشتري المنازل وأصحاب المنازل الذين يتطلعون إلى إعادة التمويل أن يتوقعوا انخفاضًا كبيرًا في معدلات الرهن العقاري من هنا.

ورغم أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يحدد أسعار الفائدة على الرهن العقاري، فإن إطار سياسته يمهد الطريق أمام أسعار الرهن العقاري للانخفاض. ولكن في هذه الحالة، كان تحرك البنك المركزي متوقعا على نطاق واسع، لذلك انخفضت أسعار الفائدة قبل الإعلان عن التخفيض.

وقال دانييل هيل، كبير الاقتصاديين في موقع Realtor.com: “لقد شهدنا بالفعل قدرًا كبيرًا من التيسير الذي سنحصل عليه هذا العام”. “لن أتفاجأ تمامًا إذا ارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري قليلاً من هنا قبل أن تنخفض مرة أخرى.”

ما الأمر مع معدلات الرهن العقاري؟

عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري، فإنها يمكن أن تضيف مئات الدولارات شهريا إلى تكاليف المقترضين. وارتفع متوسط ​​سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما من أقل من 3% في سبتمبر 2021 إلى أعلى مستوى في 23 عاما عند 7.8% في أكتوبر الماضي. وتزامن ذلك مع قيام البنك المركزي برفع سعر الفائدة الرئيسي لمحاربة التضخم.

وتراجعت أسعار الفائدة في الغالب منذ يوليو تحسبا لخفض سعر الفائدة من البنك المركزي. متوسط ​​سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما الآن 6.09%وفقا لمشتري الرهن العقاري فريدي ماك. وكان 7.22% في مايو، وهو أعلى مستوى له حتى الآن هذا العام.

وحتى الانخفاض الطفيف في معدلات الرهن العقاري يمكن أن يترجم إلى وفورات كبيرة على المدى الطويل. بالنسبة للمنزل المدرج بمتوسط ​​سعر البيع في الولايات المتحدة الشهر الماضي البالغ 416.700 دولار، فإن المشتري في لوس أنجلوس الذي يدفع دفعة مقدمة بنسبة 20٪ بمتوسط ​​سعر الرهن العقاري الحالي سيوفر حوالي 312 دولارًا شهريًا مقارنة بسعر شراء نفس المنزل في مايو.

إذن، هل حان وقت الشراء؟

وفي حين أن انخفاض أسعار الفائدة يمنح مشتري المساكن المزيد من القوة الشرائية، فإن الرهن العقاري الذي يبلغ نحو 6% لا يزال منخفضا للغاية بالنسبة للعديد من الأميركيين الذين يكافحون من أجل شراء منزل. ويرجع ذلك إلى ارتفاع أسعار المساكن بنسبة 49% على مدى السنوات الخمس الماضية، أي أكثر من ضعف معدل نمو الأجور. العديد من الأسواق تعاني من نقص المساكن، بالقرب من مستويات قياسية.

فإما أن تعود معدلات الرهن العقاري إلى مستوياتها المتدنية التي بلغتها قبل ثلاث سنوات، أو أن أسعار المساكن لابد أن تهبط بشكل حاد حتى يتمكن العديد من المشترين من شراء منزل. ومن غير المرجح أن يحدث أي من السيناريوهين في أي وقت قريب.

يتوقع الاقتصاديون والمسؤولون التنفيذيون في صناعة الرهن العقاري أن تظل معدلات الرهن العقاري بالقرب من المستويات الحالية على الأقل هذا العام. وتوقعت فاني ماي هذا الأسبوع أن ينخفض ​​سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى متوسط ​​6.2% في الربع من أكتوبر إلى ديسمبر وإلى 5.7% في المتوسط ​​في نفس الربع من العام المقبل. بمتوسط ​​7.3% خلال نفس الفترة من عام 2023.

تتأثر أسعار الرهن العقاري بعدة عوامل، بما في ذلك كيفية تفاعل سوق السندات مع قرارات سعر الفائدة التي يتخذها البنك المركزي. ويمكنه أيضًا تحريك مسار عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، والذي يستخدمه المقرضون كدليل لتسعير قروض المنازل.

وقال روب كوك، نائب رئيس القروض السكنية في Discover: “في نهاية المطاف، سيتم تحديد وتيرة تخفيضات الرهن العقاري وأسعار الفائدة الفيدرالية من خلال البيانات الاقتصادية”. “إذا أظهرت البيانات المستقبلية أن الاقتصاد يتباطأ أكثر من المتوقع، فإن ذلك سيزيد الضغط على البنك المركزي لاتخاذ إجراءات أكثر قوة مع تخفيضات أسعار الفائدة التي يمكن أن تترجم إلى انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري المتاحة للمستهلكين.”

اشتري الآن أم انتظر بسعر أقل؟

وستشهد مبيعات المنازل الأمريكية التي كانت مشغولة سابقًا ركودًا عميقًا حتى عام 2022 أيضًا وانخفض 2.5% الشهر الماضي. وحتى الآن، لم يؤدي التراجع في أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى حدوث انتعاش ملموس، على الرغم من ارتفاع المبيعات بشكل طفيف في يوليو.

إن التوقعات الخافتة لأسعار الرهن العقاري تترك المشترين والبائعين المحتملين أمام معضلة مألوفة: اختبر سوق الإسكان الآن أو المخاطرة بمعدلات منخفضة.

اختار نيك يونغ، المحامي الذي نقل عائلته من فينيكس إلى إيفرجرين، كولورادو هذا العام، الإيجار بعد أن رأى مدى المنافسة في سوق شراء المنازل في الربيع الماضي.

مع ميزانية شراء منزل تتراوح بين مليون و1.5 مليون دولار، لا يزال هو وزوجته يبحثان عن تلك الجوهرة المثالية – منزل مكون من خمس غرف نوم لتربية أطفالهما الثلاثة.

إنهم ينظرون إلى معدلات الرهن العقاري، ولكن أيضًا إلى متغيرات أخرى، بما في ذلك التضخم وصحة الاقتصاد العام والانتخابات الرئاسية.

وقال يونج قبل إعلان بنك الاحتياطي الفيدرالي: “ليس هناك الكثير من الحوافز للشراء في الوقت الحالي”. “لكن توقيت السوق هو مهمة حمقاء.”

يقول وكلاء العقارات من فينيكس إلى تامبا بولاية فلوريدا، إن العديد من مشتري المنازل ينتظرون انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى أقل من 6٪. ويعتقد البعض أن أسعار الفائدة ستعود إلى أدنى مستوياتها منذ ثلاث سنوات.

وقال مايك أوبيت، الوسيط في شركة ري/ماكس بريميير في شيكاغو: “ما أحاول القيام به هو إعادتهم إلى الواقع. أقول لهم: إذا كنتم جادين بشأن الشراء، فادخلوا الآن”.

ومن وجهة نظر أوبيد، فإن انتعاش أسعار الرهن العقاري وزيادة المعروض من المنازل في السوق يخلقان خلفية مواتية لمشتري المساكن هذا الخريف، وهو عادة أبطأ وقت في السنة لمبيعات المنازل.

ومع توقع انخفاض الأسعار بشكل أكبر في العام المقبل، سيواجه المشترون المزيد من المنافسة على المنزل الذي يريدونه. وفي الوقت نفسه، ربما لا يزال البائعون المحتملون يقيمون.

وقال ليو باريجا، الرئيس التنفيذي لشركة eXp Realty: “تذكر أن 76% من الأشخاص الذين لديهم رهن عقاري لديهم معدل فائدة أقل من 5%”. “لذا، يمكننا أن نرى أن اختلال التوازن بين العرض والطلب هو في الواقع أسوأ قليلاً من اختلال التوازن بين العرض والطلب”.

إعادة التمويل ممتعة

اشترى درو يه وزوجته، مشتري المنازل لأول مرة، منزلاً مستقلاً مكونًا من غرفتي نوم و1.5 حمام في بيلينجهام، واشنطن، الشهر الماضي.

وفي فبراير/شباط، أشار محلل التعويضات ياي في البداية إلى معدل فائدة على الرهن العقاري يبلغ 7%. وفي وقت الصفقة، انخفض سعر الفائدة إلى حوالي 6.63%.

وقال: “أود إعادة التمويل بفائدة 5% أو 5.25%، لكنني لا أعرف ما إذا كان ذلك واقعياً وما إذا كان الأمر سيستغرق أكثر من عامين للوصول إلى ذلك”.

إذا أعادت تمويل قرض المنزل الذي تبلغ قيمته 407000 دولار بفائدة 5.5%، فيمكن أن تخفض ياي دفعتها الشهرية بحوالي 300 دولار شهريًا.

القاعدة الأساسية التي يجب مراعاتها عند إعادة التمويل هي ما إذا كان بإمكانك خفض المعدل الحالي بمقدار النصف إلى ثلاثة أرباع النسبة المئوية.

يتزايد الطلب على إعادة تمويل قروض الإسكان. وفي الأسبوع الماضي، ارتفعت طلبات إعادة التمويل بنسبة 24%، وفقًا لجمعية المصرفيين للرهن العقاري.

ويعتمد المقرضون بشكل متزايد على القول المأثور القديم “سعر الفائدة المؤرخ” ويربطون القروض الأصلية بحوافز إعادة التمويل. وبعد أن رأى المشترون أن أسعار الفائدة وصلت إلى 8% قبل عام، عرضت العديد من العروض التسويقية للمشترين طريقة للخروج من سعر الفائدة الحالي كوسيلة لتخفيف إحجام المشترين.

وقال مايك فرادانتوني، كبير الاقتصاديين في ماجستير إدارة الأعمال: “لقد أصبح الأمر ذا أهمية متزايدة”. “دائما ما تكون نسبة الفائدة 7% – بالنسبة للمشتري لأول مرة، فهذا أمر مرعب.”

قال الاتحاد الائتماني الفيدرالي البحري في عام 2023 إنه سيبدأ في تقديم “انخفاض معدل عدم الرجوع” الشهير، والذي يسمح للمشترين بخفض سعرهم مقابل دفعة قدرها 250 دولارًا مع الحفاظ على الشروط المتبقية على القرض الأصلي.

وقال تاريك دولني، مدير فرع CrossCounty Mortgage في ليكوود، كولورادو، إن العديد من مشتري المنازل يختارون الشراء بسعر مؤقت وإعادة التمويل مجانًا.

وقال دولني: “إنهم جميعا يريدون منزلا، لذلك نظرا للشعور العام، إذا جاء شخص ما بفكرة لجعله في متناول الجميع، فإن الناس يتدافعون للعثور على خيارات”.