أكبر شركات العقارات الفاشلة في الصين على حافة أزمة عقارية مع جر الموردين إلى الموت

لم يمض وقت طويل حتى كانت الأوقات أفضل. والآن وهو في أوائل الأربعينيات من عمره، أسس شركة لتكديس الخوازيق في جنوب الصين في عام 2010، وتمكن من الاستفادة من طفرة البناء في الصين بعد الأزمة المالية – العودة إلى الاستثمار الضخم في البنية التحتية لتعزيز الاقتصاد. الأساسات هي تقنية الأساس العميق لأي أعمال بناء بما في ذلك المباني.

في ذلك الوقت، كان كل اللاعبين ــ بما في ذلك الحكومات المحلية، والمطورين، والموردين، والمشترين ــ منخرطين في عمليات شراء محمومة للأراضي، والبناء، وتجارة العقارات. وعندما حصل على شراكة مع شركة العقارات Evergrande في عام 2017، بدا المستقبل مشرقًا بشكل خاص.

يواجه قطاع العقارات في الصين حسابًا وسط حدائق الريف ومشكلات الصين والمحيطات

وقال يي: “إن عدداً كبيراً من الموردين للمطورين مثلي محاصرون بشدة بسبب الأزمة”، معرباً عن أسفه لأن معظم ثروته قد تم القضاء عليها في غضون عامين فقط.

في أوائل عام 2022، كشف رئيس شركة Evergrande Xu Jiayin عن هدف تسليم 600 ألف منزل في ذلك العام – “أي ما يعادل حوالي 50% من مشاريع الإسكان المباعة مسبقًا”. ولكن وفقًا لآخر تحديث للشركة في 25 أغسطس، قامت شركة Evergrande بتسليم حوالي 301000 منزل فقط في عام 2022.

وخلافاً للأسواق المتقدمة حيث تهيمن المساكن المستعملة على السوق، فإن معظم العقارات الصينية الجديدة تباع قبل بدء البناء.

هناك مخاوف من أن المنازل المباعة بحبس الرهن قد لا تكتمل بسبب بطء التقدم. وذكرت صحيفة تشاينا بيزنس نيوز، وهي صحيفة مدعومة من حكومة شنغهاي، أن ثلث المنازل المباعة مسبقًا غير المكتملة والتي تم تحديدها في سبتمبر 2022 قد اكتملت حتى مايو من هذا العام.

وبتقسيمها جغرافيًا، بلغ معدل التسليم 56% في جنوب الصين، و40% في الشرق، و15% في الجنوب الغربي، و16% في وسط الصين.

بعد عامين من ظهور أزمة ديون إيفرجراند، ولا يوجد ضوء في نهاية النفق، يحذر المحللون من أن بكين بحاجة إلى اتخاذ خطوات فورية – أو ربما نهج مختلف تماما – لوقف المخاوف من العدوى وامتداداتها.

“التأكد من تسليم الوحدات العقارية غير المكتملة [one of] وقال ريموند يونج، كبير الاقتصاديين في بنك ANZ للصين الكبرى: “إن الإجراءات التي اتخذتها بكين لحماية المستهلكين، وخاصة مشتري المنازل، لمنع تحول ذلك إلى مشكلة اجتماعية واسعة النطاق”.

وتقول الصين إنها تخطط لجعل السلع أرخص حيث يخشى الاقتصاد من التقليل من تقدير الإنفاق

اتخذت بكين بعض الإجراءات للحفاظ على الاستقرار الاجتماعي ومنع حدوث أزمة مصرفية. وفي يونيو، قام البنك المركزي بتمديد مخصصات بقيمة 200 مليار يوان لضمان استكمال وحدات الأصول غير المكتملة والسماح للبنوك التجارية بتجديد القروض المستحقة بعد أزمة إيفرجراند، ومد السياسات حتى نهاية العام المقبل. هناك أيضًا تغييرات في السياسة لزيادة الإقراض المصرفي. وأرسلت بكين والسلطات المحلية فرقا خاصة للإشراف على العملية.

ويختلف هذا النهج تماماً عن ذلك الذي شهدته الولايات المتحدة، التي اختارت في عام 2008 إنقاذ مقرضي الرهن العقاري الرئيسيين، فاني ماي وفريدي ماك، من خلال التمويل وإعادة الهيكلة وفقاً لمتطلبات السوق.

“ال [Chinese] وقال يونج: “يجب على الحكومة اتباع القوانين واللوائح وإجراء تحليل للتكلفة والعائد لقياس التأثير الحقيقي على الوظائف والاقتصاد الوطني”.

وقال ياو يانغ، الخبير الاقتصادي الصيني وعميد كلية التنمية الوطنية بجامعة بكين، في منتدى عام في شنتشن الأسبوع الماضي، إن الانخفاض الحالي في قطاع العقارات في الصين سببه السياسات الحكومية، وليس صناعة العقارات نفسها.

ودعا السلطات إلى التخلي عن القيود المفروضة على الإقراض العقاري. ثانياً، لابد من اتخاذ إجراءات الإعسار وإعادة الهيكلة للمطورين الذين يعانون من مشاكل في تصريف رأس المال.

“الآن القروض معلقة في الهواء. بعض الشركات الكبرى أكبر من أن تفشل، لكنها تجر مورديها إلى الموت. ونقل عن ياو قوله.

وأضاف ياو ثالثا، أنه يتعين على السلطات أن تتوقف بحزم عن التدخل في تجارة السوق وانخفاض أسعار المنازل.

وفي تقرير بحثي صدر يوم الخميس، قال جافيكال دراجونوميكس: “في القطاع المالي، تفسر ضوابط المخاطر الأخلاقية السبب وراء عدم قيام المطورين المتعثرين بالإنقاذ”.

وتقول وكالة فيتش للتصنيف الائتماني إن التوقعات بالنسبة للمطورين الصينيين “تتدهور” بسبب عدم وجود تحسن في إمكانية حصول المطورين من القطاع الخاص على التمويل وضعف معنويات مشتري المنازل. ومع ذلك، تقول إن التوقعات بالنسبة للعديد من المطورين المملوكين للدولة مستقرة.

وكتب المحللان لان وانغ ودنكان إينيس كير في مذكرة ائتمانية الأسبوع الماضي: “من غير المرجح أن تستقر مبيعات المطورين الأكثر تضرراً خلال السنوات القليلة المقبلة، في حين قد يستمر الضغط على المبيعات الإجمالية دون استجابة سياسية جادة”.

ومع ارتفاع مخاطر الائتمان في الصين، يبرز خطر الأزمات المحلية برأسه

وحذر بيتر بيريزين، استراتيجي الاستثمار العالمي في شركة BCA للأبحاث في كندا، من أن سوق الإسكان الصيني كان أسوأ من السوق اليابانية في أوائل التسعينيات.

“فيما يتعلق بالنقد الأجنبي مقارنة بمطوري العقارات، تبدو الصين سيئة. وفيما يتعلق باحتمال انخفاض عدد السكان، فإن الصين تبدو سيئة للغاية”. “لذا فإن السؤال هو ما الذي تفعله الصين لسد هذه الفجوة في الإنفاق التي تشغلها سوق الإسكان؟ إنه نفس السؤال الذي واجهته اليابان في أوائل التسعينيات، وليس لديهم إجابة جيدة.

في الأشهر السبعة الأولى منذ أن أنهت الصين قيودها الصارمة المتعلقة بفيروس كورونا، انخفضت مبيعات كانتري جاردن بنسبة 35 في المائة على أساس سنوي، وجفت التدفقات النقدية التشغيلية.

وبعد القطاع الخاص، تم جر العشرات أو المئات من الشركات الخاصة الأصغر حجماً إلى أزمة الائتمان. لكن السلطات المحلية لا تستطيع توفير أموال إضافية بسبب تباطؤ إيراداتها المالية خلال الوباء.

وقال ريموند تشنغ، وهو مورد آخر: “لقد رفضت الحكومات المحلية العديد من العقود الموقعة مع إيفرجراند ولم يتم قبولها، لذلك من الصعب علينا حقًا الحصول على المستحقات”.

03:12

نظرة على سوق العقارات في الصين: العمال غير مدفوعي الأجر ومواقع البناء الصامتة

نظرة على سوق العقارات في الصين: العمال غير مدفوعي الأجر ومواقع البناء الصامتة

وعلى الرغم من أن بكين وعدت بضمان المدفوعات في الوقت المناسب للشركات الصغيرة والخاصة، فقد تم إعفاء مدفوعات إيفرجراند، بعد تدخل الحكومة لحل أزمتها.

شهد تشنغ، الذي يشارك أيضًا في أعمال الأساسات، ثرواته تنخفض وسط أزمة العقارات.

ومما زاد الطين بلة أن فشله في الدفع لأطراف ثالثة أثر على وضعه الائتماني، مما يعني أنه ممنوع الآن من الاقتراض أو استخدام بطاقة الائتمان أو شراء تذكرة طائرة بموجب نظام الائتمان الاجتماعي في الصين.

قال تشنغ: “كنت رجل أعمال خاصًا وناجحًا”. “لكنني الآن أستعد للأسوأ – إفلاس الأفراد والشركات.”

وفي الوقت نفسه، يبدو أن التدابير التي اتخذتها بكين لضمان مواعيد التسليم السريعة تؤتي ثمارها حيث أن العديد من مشتري المنازل حريصون على استلام عقاراتهم التي اشتروها مسبقاً.

وفي النصف الأول من العام، أنجز أكبر 50 مطورًا صينيًا وتسليم أكثر من 2.02 مليون منزل تم بيعه مسبقًا، حسبما ذكرت وسائل الإعلام الحكومية الشهر الماضي.

هل يمكن للعقارات “المحفوفة بالمخاطر” أن تؤدي إلى مزيد من النمو مع إشارة الصين إلى انتعاش العقارات؟

وقالت شركة Country Garden إن الشركة سلمت 700 ألف منزل تم بيعه مسبقًا العام الماضي وتخطط لإكمال 700 ألف وحدة أخرى هذا العام. وبحسب تقرير شهر يوليو، فقد تم تسليم 278 ألف وحدة في النصف الأول من العام.

ولكن رجلي الأعمال الطموحين، تشنغ ويي، أعربا عن شكوكهما في أن السياسات التي تم تقديمها حديثا قد تخلف تأثيرا عمليا، كما أعربا عن قلقهما من أن التنفيذ والإدارة على أرض الواقع يعج بالتعسف.

وتساءل يي “كيف يمكن للسلطات أن تحقق اليقين للمستثمرين والسوق؟”.

وهم يخشون أنه إذا تفاقمت أزمة كانتري جاردن، فسوف توجه ضربة قوية لثقة السوق وسلاسل الائتمان بين المطورين في البلاد ومورديهم.

“هناك فائض في المعروض من المساكن، خاصة في مدن الدرجة الرابعة والخامسة. علاوة على ذلك، لا نعرف مقدمًا مقدار انخفاض أسعار العقارات، وفي أي اتجاه ستتغير السياسات، وما إذا كانت بيئة الأعمال للشركات الخاصة ستستمر قال يي: “التدهور”.

وقالت صحيفة تشاينا ريال استيت نيوز، وهي صحيفة تابعة لوزارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية، في 20 أغسطس إن إجراءات التحفيز المحلية لم تسفر عن نتائج واضحة لأنه لم تتم معالجة القضايا الرئيسية المتعلقة بالعرض والطلب. .

“لم يتحسن الوضع المالي للمطورين من القطاع الخاص بشكل ملحوظ. وحذرت من أن معظم تلك التي أبلغت بالفعل عن التخلف عن السداد لا تزال تكافح الآن، في حين أن الكثير منها ينزلق تدريجياً إلى حافة المخاطرة بسبب انهيار السوق.

وفي الوقت نفسه، حذر منشور تديره الدولة من أن توقعات السوق متقلبة – مع ضعف استهلاك الأسر بينما ظلت القيود على المشتريات والقروض والأسعار مشددة في بعض المدن.

وأضاف: “يجب أن يبدأ دعم السياسات بضمان سيولة المطورين وتسليم الوحدات المباعة مسبقًا، وتخفيف التدخلات الإدارية، وخفض تكاليف شراء المنازل، بما في ذلك الدفعات الأولى والضرائب وأسعار البيع”.

شارك في التغطية فرانك تانغ وكاندي وونغ