مع معدلات الرهن العقاري أعلى من 7 ٪ ، أصبحت ملكية المنازل أكثر تكلفة. لكن هل سترتفع المعدلات أكثر من ذلك؟
إذا استمر الاقتصاد في إظهار علامات القوة ، ورفع الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي سعر الفائدة القياسي مرة أخرى ، فقد ترتفع المعدلات إلى 8٪ ، كما قال ثلاثة خبراء لموقع MarketWatch.
لقد أثرت المعدلات المرتفعة بالفعل على سوق الإسكان في الولايات المتحدة. حتى شركات بناء المساكن ، التي شهدت طلبًا قويًا من مشتري المنازل في الأشهر الأخيرة ، أبلغوا عن انخفاض في حركة المشترين حيث أن تلك المعدلات المرتفعة تؤدي إلى إضطراب عملائها.
لكن الخبراء يصرون على أن الاقتصاد الأمريكي يظهر بوادر تباطؤ مبكرة وأن التضخم يتراجع. وهذا يمكن أن يؤدي إلى تباطؤ أو انخفاض في معدلات الرهن العقاري. لا يوجد ما يبرر مثل هذه التوقعات ، كما أشارت أرقام مبيعات التجزئة الأمريكية التي جاءت أقوى من المتوقع يوم الثلاثاء.
ما مدى ارتفاع الأسعار؟
في حين بلغ معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا 7.26 ٪ حتى مساء الثلاثاء ، وهو أعلى مستوى منذ نوفمبر 2022 ، يقول الاقتصاديون إن المعدلات قد ترتفع أكثر.
قال لورانس يون ، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ، لـ MarketWatch ، إن الـ 30 عامًا “تمر بمنعطف حرج”.
قال يون: “إذا كان معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا يمكن أن يصل إلى 7.2٪ – والعائد على 10 سنوات عند 4.2٪ – فهذا مرتفع بالنسبة لمعدلات الرهن العقاري قبل التراجع”. “إذا كسرت هذا الخط وتجاوزت 7.2٪ ، فإن معدل الرهن العقاري يصل إلى 8٪.”
اعتبارًا من بعد ظهر يوم الثلاثاء ، كانت سندات الخزانة لأجل 10 سنوات BX: TMUBMUSD10Y أعلى من 4.2٪.
قال كريس ديريتيس ، نائب كبير الاقتصاديين في Moody’s Analytics ، لـ MarketWatch: “يمكن أن ترتفع معدلات الرهن العقاري بشكل كبير إذا طالب المستثمرون العالميون بعائدات أعلى لأصول الدخل الثابت”.
في الوقت الحالي ، يبلغ الفارق بين الرهن العقاري ذي الفائدة الثابتة لمدة 30 عامًا وسند الخزانة لمدة 10 سنوات حوالي 300 نقطة أساس ، وهو “مرتفع وغير معتاد للغاية” ، على حد قوله.
وأضاف ديريتيس: “تاريخيًا ، كانت فروق أسعار الرهن العقاري عند هذا المستوى فقط خلال فترات الأزمة المالية ، مثل الكساد الكبير أو الركود في أوائل الثمانينيات”. “المتوسط التاريخي يقترب من 175 نقطة أساس”.
إذا استمرت السنوات العشر في الارتفاع – ورفع مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي أسعار الفائدة مرة أخرى – فقد تتجاوز 5٪. وأضاف ديريتيس أنه إذا زاد الفارق بمقدار 300 نقطة أساس ، فإن “معدل الرهن العقاري بنسبة 8٪ أو أعلى هو احتمال واضح على المدى القريب”.
يبدو المستهلكون جاهزين لمعدلات 8٪. في فبراير ، توقعت الأسر التي شملها مسح من قبل مجلس الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك كجزء من مسحه لتوقعات المستهلكين أن ترتفع معدلات الرهن العقاري إلى 8.4٪ خلال العام المقبل و 8.8٪ على مدى ثلاث سنوات. لا يزال آخرون يعتبرون اللحظة فرصة شراء.
لكي نكون واضحين ، كانت المعدلات أعلى بكثير في الماضي. في عام 1981 ، ارتفع معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 18٪. فريدي ماك
FMCC
.
في ذلك العام ، كان معدل التضخم 10.3٪ مينيابوليس بنك الاحتياطي الفيدرالي.
قالت سلمى هب ، كبيرة الاقتصاديين في CoreLogic ، لموقع MarketWatch: “من الناحية النظرية ، هذا هو مقدار الارتفاع الذي يمكن أن ترتفع به معدلات الرهن العقاري”. “لكنني لا أعتقد أنهم سيتجاوزون ما هم عليه الآن.”
وبلغ معدل التضخم في يوليو 3.2٪ فقط. كان هناك تضخم جامح في أوائل الثمانينيات. على الرغم من أن العام لم ينته بعد ، فمن غير المرجح أن يرتفع المعدل فجأة حيث يتوقع الاقتصاديون أن ينخفض الإنفاق على الإسكان – أحد أكبر العوامل الدافعة للتضخم – في الأشهر المقبلة.
ماذا يحدث للإسكان إذا ارتفعت الأسعار؟
قال يون إنه إذا وصل معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 8٪ ، فسيكون لسوق الإسكان عواقب وخيمة. وأضاف “عند 8٪ ، سيتجمد سوق الإسكان مرة أخرى ، مع وجود عدد أقل من المشترين وعدد أقل بكثير من البائعين”.
ولكن لا تتوقع أن تؤثر الأسعار المرتفعة على أسعار المساكن بعد ، أضاف يون: “طالما أن سوق العمل لا يتحول إلى حالة سلبية ، فإن أسعار المنازل ستظل مستقرة – على الرغم من أن مبيعات المنازل ستنخفض خطوة أخرى. إذا أصابت تخفيضات الوظائف الركود ، بسبب قلة المشترين واضطر البعض إلى البيع ، من المرجح أن تنخفض أسعار المساكن “. ستنخفض الأسعار.
قال خبراء آخرون إن المعدلات المرتفعة أثرت بالفعل على قطاع الإسكان في الولايات المتحدة. وقال ديريتيس: “معدلات الرهن العقاري التي تزيد عن 6٪ تعمل بالفعل على تهميش عدد كبير من مشتري المساكن ، وخاصة مشتري المنازل لأول مرة”.
وأشار إلى أن مدفوعات الرهن العقاري الشهرية لمنزل متوسط السعر بمعدل الرهن العقاري السائد لمدة 30 عامًا قد ارتفعت من 1100 دولار شهريًا في يناير 2019 إلى 2100 دولار شهريًا اليوم. وأضاف تريديس: “عند 8٪ ، سترتفع الدفعة الشهرية فوق 2300 دولار ، باستثناء عدد كبير من المشترين المحتملين ذوي الدخل فوق المتوسط”.
الأسعار المرتفعة تثني أصحاب المنازل عن البيع لأنهم قد يضطرون إلى التنازل عن رهن عقاري أقل بكثير مع دفع شهري أقل مقابل سعر أعلى. قد ينتهي بهم الأمر بميزانية قليلة لشراء منزل ، أو الأسوأ من ذلك ، لا يمكنهم العثور على أي قوائم ، نظرًا لأزمة المخزون الحالية.
مع ارتفاع الأسعار ، قد يتم تسعير العديد من مشتري المساكن خارج السوق. ومع ذلك ، قال هب إن قلة من المشترين – وخاصة من جيل طفرة المواليد – الذين لديهم الوسائل لدفع جميع العروض النقدية على المنازل يدفعون أسعار المنازل للارتفاع.
إذن من يستطيع البيع والشراء؟ مشترو المال. وأضاف: “إنهم يتقدمون في السن مثل جيل طفرة المواليد الذين يحافظون على نظافة منازلهم”. “إذا كانوا يعيشون في مناطق أكثر تكلفة مثل أي مكان في كاليفورنيا ، فيمكنهم بيع منازلهم والحصول على أكثر من 500000 دولار. في بعض الأسواق تشتري لهم منزلين.
قال ديريتيس إن المصير النهائي لأسعار المساكن يقع على أساس قوة سوق العمل. على الرغم من أن الأسعار مرتفعة حاليًا ، إلا أن أسعار المنازل قد لا تنخفض بشكل كبير لأن بعض المشترين لا يزال بإمكانهم شراء المنازل نقدًا ، على حد قوله.
وأضاف ديريتيس: “إذا ضعف سوق العمل وارتفعت معدلات البطالة ، فإن حبس الرهن العقاري سيرتفع ، مما يضع ضغوطاً هبوطية على أسعار المساكن”.
وقال هب “لذلك يتأثر سوق الإسكان بالتأكيد بالمعدلات المرتفعة”. “لكنني أعتقد أن المعدلات الأعلى ستكون كارثية للغاية على سوق الإسكان.”
